La tricherie ? Acheter une propriété à Majorque

Acheter une propriété à Majorque n’est pas une sinécure, comme le montre à nouveau le dernier exemple ….

El Aviso titrait en février 2020 : “Le temps des ventes immobilières ventées est bientôt terminé”. A l’époque, l’Association des agents immobiliers des Baléares (API), en collaboration avec d’autres associations professionnelles, a tenté de faire pression sur le gouvernement pour que la prolifération des agents immobiliers soit endiguée. En effet, depuis sa libéralisation en 2000, tout le monde pouvait s’appeler agent immobilier. Sans examen ni aucune condition préalable.

La politique est restée inactive. Bien que les fournisseurs sérieux du secteur aient réitéré leur demande aux politiques, entre autres, en janvier 2021.

Et en décembre 2021, c’est le grand boum. Image : “Le beau Ferdinand et son sale secret”. Le journal Mallorca rapporte que l’escroc présumé aurait soulagé ses victimes d’au moins 2,2 millions d’euros, d’autres publications parlent de dizaines de millions d’euros.

Que s’est-il passé ?

Eh bien, si la couverture médiatique est correcte, et en connaissant superficiellement certaines des personnes qui ont agi, je peux tout à fait l’imaginer, des acheteurs de propriétés de luxe ont été “détournés”. Des villas vides ont été visitées. Et on a expliqué à l’heureux acheteur qu’il pouvait (ou devait…) verser l’acompte directement à l’agence immobilière. Seulement, dans certains cas, il n’y avait pas d’intérêt à vendre de la part du propriétaire… Ou déjà un autre acheteur. Mais dans tous les cas, les autorités accusent l’agence immobilière d’avoir conservé les acomptes et de les avoir probablement utilisés pour acheter des voitures de sport et des vêtements de luxe.

L’agence immobilière, qui possède deux sites (Puerto Portals et Port d’Andratx) et qui est très bien située, avait l’air d’être une entreprise sérieuse. Qui a probablement eu lieu en partie. Aujourd’hui, plus personne n’y travaille.

Passons en revue quelques points qui se situent entre l’expérience générale de la vie et les conseils juridiques d’amateurs. Pour que tu ne te fasses pas avoir par une arnaque !

GUCCI et la classe G ne sont pas un signe de succès

Il se peut que ton interlocuteur, qui se couvre de symboles de statut social comme une colonne de publicité, ait tout simplement mauvais goût. Mais il est aussi possible qu’il essaie de représenter quelque chose qu’il n’est pas.

Les personnes vraiment riches que j’ai rencontrées n’étaient jamais habillées ou décorées de manière ostentatoire. Les accumulations de marques visibles sont peut-être en vogue parmi les nouveaux riches du Moyen-Orient et de l’Extrême-Orient, mais elles ne le sont pas en Europe centrale et devraient peut-être même être perçues comme un signal d’alarme.

Il en va de même pour les courtiers qui se présentent en Ferrari ou en AMG G – classe. Que tout le monde en profite. Mais ça ne m’est jamais arrivé avec un courtier qui a du succès. Alors, est-ce que c’est une considération hautement superficielle ? JAAAA. Mais même les clichés contiennent toujours une part de vérité.

La cupidité mange le cerveau

Il n’y a pas de bonnes affaires. Et ne le prends pas personnellement, mais même si elle existait, personne ne te l’offrirait. Pourquoi est-ce ainsi ?

“One-shot” des héritiers

Les enfants attendent que grand-mère meure enfin. Et ensuite, la communauté des héritiers se présente pour vendre l’argenterie de la famille. Souvent, ils sont obligés de le faire, car les coûts d’entretien sont beaucoup plus élevés aujourd’hui qu’à l’âge d’or de la construction de la propriété familiale. Ou encore parce que l’impôt sur les successions est dû.

Les héritiers savent qu’ils ne peuvent vendre leur héritage qu’une seule fois. Et bien sûr, tout le monde a entendu des amis dire qu’ils avaient vendu à un prix incroyablement élevé. Sans tenir compte du fait que les amis ont peut-être cependant investi plus d’argent auparavant dans la rénovation de la finca. Ou qu’elle ne se trouve pas sur un axe routier principal … Ou qu’aucune ligne à haute tension ne traverse le terrain …

Ce que je veux dire par là, c’est que l’avidité est tout aussi présente du côté des vendeurs lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété à Majorque. Tout le monde veut voir le plus d’argent possible, car il n’y a plus rien à venir. C’est l’héritage familial. Et quand l’argenterie est bradée, elle disparaît. Point. De. Et là, l’imagination est alors souvent plus grande que la capacité de soutien du marché.

En achetant une propriété à Majorque, tu entendras aussi des phrases comme

“Chaque héritier aimerait avoir au moins 500 000,- euros”.

C’est simplement une vision plus émotionnelle de la chose, en sachant que c’est la dernière fois que l’on peut s’attendre à une douche chaude.

En plus de cela, les familles majorquines vivent généralement de manière terre à terre. Et être en étroite relation avec la famille. Et apprécier la terre en tant qu’investissement lui-même.

Les vendeurs aussi sont avides

Chaque vendeur lors de l’achat d’une propriété à Majorque essaiera d’obtenir le plus d’argent possible pour sa propriété. C’est logique. Comme les prix ont grimpé presque sans interruption au cours des dernières décennies, et que tous les propriétaires ont entendu parler d’un autre propriétaire qui a vendu sa villa avec beaucoup de bénéfices, tous les vendeurs veulent faire une bonne affaire. Des déclarations de courtiers comme

Il ne peut pas vendre à ce prix-là, il ne fait pas une bonne affaire après son prix d’achat, les frais d’achat et les frais de rénovation.

sont sérieuses. Ça a souvent marché ces dernières décennies. Et si le vendeur n’a pas besoin de vendre, il ne considérera probablement pas ton offre sérieuse, plus basse mais raisonnable, pour acheter une propriété à Majorque. Même si, sur le fond et sur la forme, il est plus proche de la valeur réelle du marché que le prix qu’il a appelé.

J’ai vu beaucoup d’objets sur l’île qui n’ont pas tourné depuis 5 à 10 ans. Parce que le prix de vente était beaucoup trop élevé. En fait, à un moment donné, la réalité rattrape le prix surfait. Ou alors il se trouve le fameux “idiot”.

Pourquoi toi ?

Alors tu devrais te demander, lorsque quelqu’un t’offre ce qui semble être une bonne affaire, pourquoi c’est toi qui devrais être le plus chanceux.

Je vis ici et j’investis professionnellement dans l’immobilier. Et bien sûr, on me propose beaucoup de propriétés. Tellement que je demande aux agents immobiliers de me donner au moins deux ou trois arguments en introduction des exposés, qui m’expliquent en quoi cet objet en particulier est si intéressant. Souvent, je constate que les courtiers eux-mêmes ne le savent pas. Pourquoi est-ce ainsi ?

Les agents immobiliers à Majorque n’ont pas l’exclusivité des objets. En d’autres termes, le courtier qui “enregistre” le plus rapidement possible un acheteur potentiel auprès des propriétaires “gagne”. C’est ainsi que s’appelle le processus par lequel le vendeur confirme que cet acheteur potentiel est désormais bloqué pour l’agent xy et qu’en cas de vente, cet agent aura droit à la commission.

Malheureusement, la procédure signifie qu’il n’y a en fait aucune raison économique pour l’agent immobilier de s’occuper de l’objet le plus longtemps et le plus précisément possible. Il risque alors seulement de ne jamais pouvoir toucher de commission parce qu’un autre courtier a été plus rapide.

Je dois donc lire chaque exposé. Et me faire une idée. Et faire appel à Google Maps si j’ai la chance de trouver l’adresse. Mais à chaque fois qu’on me propose une vraie bonne affaire, il y a tout simplement des raisons pour le prix bas ! Soit un nouveau projet de construction garni d'”ocupas” (squatters). Ou les ventes souvent hype des banques. Mais attention, ce sont tous des sujets où la réduction de prix est justifiée. Car se débarrasser des “ocupas” est un long chemin semé d’embûches. Un peu plus facile pour les particuliers, mais extrêmement fastidieux et long pour les entreprises qui investissent de manière professionnelle. Et les prêts bancaires qui sont revendus ne garantissent absolument pas que tu deviennes propriétaire à la fin. Tu achètes un prêt. Qui soit servi. Alors tu es quasiment une banque privée sans propriété. Ou exploite la vente publique. Où peut-être un autre acheteur potentiel t’achètera la propriété de tes rêves.

“ce qu’un tiers extérieur est prêt à payer”.

Les spécialistes savent que je parle ici de la valeur vénale. Contrairement à la méthode de la valeur de rendement, qui utilise par exemple les revenus locatifs pour déterminer la valeur d’un bien, la valeur vénale est une valeur très variable. Car c’est là qu’interviennent les facteurs doux. Si, par exemple, le promoteur de la nouvelle villa à Port d’Andratx a eu la bonne idée de faire équiper sa nouvelle construction de meubles Missoni et que le gentil couple d’oligarques russes trouve ça totalement “wow”, alors le prix absurde demandé de 18 millions d’euros devient soudain la valeur vénale réaliste. Même si, avec un calcul sérieux, on pourrait peut-être dire : 3 millions de terrain + 3 millions de coûts de construction + 2 millions de bénéfices pour le promoteur, cela ne fait que 8. Mais le “tiers extérieur” vient de surgir au coin de la rue et a ajouté 10 millions. Pour le mobilier qui a peut-être coûté 500 000,- euros.

Majorque comme marché de vendeurs

La raison principale et simple pour laquelle il n’y a pas de bonnes affaires : Il y a trop de personnes intéressées.
Et il est extrêmement improbable qu’un seul agent immobilier soit par hasard au courant d’une bonne propriété. Et comme par hasard, il ne connaît que toi et comme par hasard, il veut te faire du bien. Ce n’est probablement pas impossible, juste très peu probable.

Les gens achètent des maisons, en particulier des propriétés de vacances, de manière émotionnelle. Si un objet est bien fait et prêt à être occupé, ce n’est jamais une aubaine. Parce que même à un prix élevé, il est facilement commercialisable dans un marché de vendeurs. S’il y a des bonnes affaires, ce sont parfois des projets pour des investisseurs qui nécessitent des rénovations importantes. Mais là encore, la plupart du temps, les bénéfices potentiels pour l’investisseur sont déjà anticipés dans les prix de l’existant. Donc là aussi, sur un marché aussi chaud, il n’y a pas beaucoup de potentiel pour faire de gros bénéfices !

Ne te laisse donc pas aveugler lorsque Monsieur “Gucci” arrive au coin de la rue et t’offre le rêve d’une maison à Portixol en premier lieu pour 1 million. Ça n’existe pas. Et si en plus il te demande de verser un acompte sur son compte : ne touche pas et va voir la police.

Acheter une propriété à Majorque en toute sécurité ?

Acheter une propriété à Majorque ou, plus généralement, les transactions immobilières en Espagne fonctionnent différemment qu’en Allemagne. Mais le rôle du courtier est relativement identique, car il est désormais largement harmonisé par le droit européen.

Comment trouver un courtier ?

Nous avons déjà abordé ce sujet dans la première partie. En bref, il n’y a pas de mal à miser sur les noms connus. Mais : merci de google avant. Regarde sur Google Maps, regarde sur Facebook. Si tu ne trouves rien, laisse tomber. Si tu ne trouves pas clairement une majorité de commentaires positifs et suffisamment d’avis, laisse tomber.

Sinon, les frais de courtage (c’est-à-dire la commission de l’agent immobilier) sont généralement négociés au préalable avec le propriétaire, tu n’as qu’une influence limitée sur ce point. Et tu dois bien sûr trouver ton agent immobilier sympathique et crédible, à condition qu’il soit sérieux. Seulement, s’il te plaît : Ne lui demande pas un avocat ou un ingénieur en bâtiment. Tu pourrais avoir la malchance d’être recommandé ici par quelqu’un qui ne regarde pas de si près.

Comment trouver un avocat ?

C’est une bonne question ! Je recommanderais en principe de ne pas prendre un avocat qui t’a été recommandé par un courtier. Pourquoi ? Je connais d’innombrables bons courtiers honnêtes. Mais malheureusement, quelques rares cas où il y a un petit manège entre les courtiers et les avocats, où les avocats ne prennent pas leur mission de vérification à cœur. En revanche, obtenir des clients du courtier à chaque fois. Et que les courtiers sont même eux-mêmes impliqués dans les sociétés de promotion immobilière.

Il est évident que l’acheteur qui ne se doute de rien ne recevra jamais les conseils objectifs et sérieux dont il a besoin. Et c’est ainsi qu’il y a déjà eu quelques erreurs d’achat. Je pense qu’il est fondamentalement judicieux de ne pas mélanger les différents intérêts des parties impliquées :

L’agent immobilier veut absolument que l’accord vole. C’est la seule façon pour lui de recevoir son argent. C’est son droit, mais cela ne fait pas de lui le conseiller le plus objectif, même s’il se donne du mal.Tu devrais rémunérer l’avocat de manière à ce qu’il touche toujours son argent. Même si l’achat ne se fait pas. Pour qu’il puisse te conseiller objectivement. Et n’a pas d’intérêt personnel à ce que l’accord se fasse.

En Espagne, nous avons un droit similaire, mais bien sûr différent de celui de l’Allemagne. Et dans la région autonome (comparable à un Land allemand) des Baléares, il y a bien sûr aussi des lois régionales ou des aménagements du droit national en normes régionales. Cela inclut notamment des points tels que la protection de la nature et de l’environnement, de sorte qu’une bonne connaissance du droit immobilier espagnol n’est pas la seule chose importante pour ton avocat. Mais aussi une très bonne connaissance des coutumes majorquines.

Au début, je travaillais avec des avocats allemands parce que c’était plus facile pour moi d’un point de vue linguistique. Je travaille désormais avec deux cabinets majorquins, car j’ai l’impression que les réalités locales y sont parfois encore mieux connues.

Mais je suis honnêtement “partial” à ce sujet, car entre-temps ma femme s’occupe des clients allemands dans un cabinet en tant que juriste allemand. Je ne veux pas être soupçonnée d’utiliser le guide ici pour faire de la publicité clandestine. C’est pourquoi je ne recommande personne ici, mais je te recommande à toi : Cherche sur Google et demande à tes amis qui ont déjà acheté avec succès. Dans tous les cas : Google chaque partenaire avant de prendre une décision.

“Arras” ou “promesa de compraventa

La plupart du temps, le vendeur veut encore déménager. Ou tu as besoin de temps pour mettre en place un financement. Ensuite, un contrat d’option (“contrato de arras”) ou une promesse d’achat (“promesa de compraventa”) est négocié entre les avocats, dont le contenu est en grande partie identique à celui du contrat de vente authentifié par la suite. Le contrat d’option ne doit pas être signé devant notaire, les signatures des deux parties suffisent. C’est la principale différence formelle pour l’achat d’une propriété à Majorque par rapport à l’Allemagne.

Habituellement, un acompte de 10% est convenu. Cela devrait être comme si le vendeur s’engageait à te vendre. Ou bien il rembourse les 10% ET une pénalité du même montant. Dans l’autre sens : si tu n’achètes pas, le vendeur peut garder les 10%. Les 10% devraient être placés sur un compte de notaire. Ou auprès d’un cabinet d’avocats super sérieux et établi de longue date. Mais JAMAIS chez le courtier. JAMAIS chez le vendeur. Mieux vaut ne pas s’adresser à l’avocat du vendeur.

Souvent, tu peux aussi négocier que si ton financement échoue, tu récupères les 10%. Mais cela peut aussi faire sursauter le vendeur, car il voit que sa vente n’est pas aussi sèche que ce que l’agent immobilier lui a dit auparavant.

Contrairement à l’Allemagne, le notaire a plus un rôle purement exécutif lors de l’achat d’une propriété à Majorque. Il relit également le contrat lors de l’authentification, mais il ne s’y attarde pas autant que les notaires allemands. En revanche, ses honoraires sont beaucoup moins élevés. Le véritable travail revient ici aux avocats, les honoraires habituels se situent entre 0,5 et 1% du montant de l’achat.

Les tâches de l’avocat

Que doit examiner l’avocat ?

Beaucoup de choses ! Le plus important, c’est que le propriétaire soit le propriétaire. Et que l’objet de tes rêves soit également inscrit au registre foncier. Et ce, avec les corps de bâtiment réels et les bonnes surfaces. De légères variations sont normales, même entre les différents registres.

J’ai déjà parlé en détail des constructions illégales lors de l’achat d’une propriété à Majorque dans la première partie. Juste une chose : si les petites choses sont illégales, on peut vivre avec. Mais si des parties essentielles de la maison ne sont pas légales et ne peuvent pas être légalisées, ne les touche pas.

“Après huit ans, c’est légal”

Ce n’est pas vrai. Au bout de 8 ans, il y a prescription pour la poursuite de l’illégalité. Mais dès que tu devras faire une demande de permis de construire – même si ce n’est que pour crépir la façade – celle-ci échouera. Parce que ton objet n’est pas légal. L’illégalité demeure donc. Et elle est poursuivie de plus en plus sévèrement. Et fait peut-être de ta propriété, si tu veux la revendre, un objet de vente.

Et : si ta maison brûle, tu peux “seulement” la reconstruire légalement. Ce n’est donc pas ce qui était peut-être écrit. Mais seulement de la manière dont c’est légal. Cela arrive-t-il tous les jours ? Non. Mais si cela t’arrive, c’est dommage.

Ensuite, il y a des sujets encore plus compliqués concernant l’achat d’une propriété à Majorque, qui ne sont souvent importants qu’au niveau régional. Par exemple, la zone autour des montagnes de Tramuntana bénéficie d’une très forte protection. Il y a la protection de la nature et la protection contre les inondations.

Par exemple, tu ne peux pas (plus) construire à côté du lit d’une rivière. Ce qui est tout à fait raisonnable, comme nous l’ont montré les intempéries. Mais si c’est le seul endroit légal pour la piscine, tu pourras peut-être même obtenir l’autorisation de la municipalité. Mais malgré tout, la piscine est alors illégale. Mais seuls les avocats qui s’occupent de transactions dans de telles régions le savent.

Dans le cas des condominiums, il est très important de vérifier les statuts de la communauté des propriétaires (“comunidad”) et les procès-verbaux. Et de vérifier s’il y a des arriérés de paiement. En principe, il en va de même pour les retards de paiement sur l’objet lui-même, par exemple les impôts.

Parfois, les avocats négocient très sévèrement lors de l’achat d’une propriété à Majorque, car ils veulent d’une part protéger tes intérêts. D’un autre côté, ils veulent peut-être aussi montrer leur importance pour toi. Au moment où les avocats parlent, je te conseille de ne pas lâcher prise. Parle à l’agent immobilier. Parle à ton avocat. De nombreuses transactions échouent avant la signature du contrat d’option, soit parce que les avocats durcissent les fronts, soit parce qu’un autre acheteur, souvent présenté par un autre agent immobilier, arrive au coin de la rue et en rajoute tout simplement une couche.

Ce que je veux dire, ce n’est pas : soyez d’accord avec tout. Mais si la propriété est claire Et si, dans l’idéal, l’objet de tes rêves est légal, alors le seul vrai point de désaccord réside dans les garanties.

La garantie ne vaut souvent rien

Les garanties ne sont souvent valables que pour les promoteurs immobiliers sérieux lors de l’achat d’une propriété à Majorque. Car la plupart du temps, tu achètes à des associations de propriétaires d’investisseurs ou à une SL de projet et tu as ensuite des adresses de livraison pour la plainte dans le nord de la Norvège … Et au tribunal, le tableau des coûts de construction espagnols sera utilisé comme comparaison. C’est généralement beaucoup moins que ce qu’il en coûte réellement pour corriger le défaut, en particulier dans une propriété de luxe. Et plus important encore : beaucoup de choses qui sont peut-être mal construites ou même planifiées de manière stupide sont manifestement de la merde. Mais ce n’est pas un défaut.

En général, j’achète des biens non rénovés. Là, le vendeur ne veut rien garantir. Parfois, nous arrivons à ce qu’il déclare au moins qu’il ne connaît pas de défauts. Ou alors que la structure soit en ordre. Mais honnêtement, c’est secondaire pour les objets que nous achetons.

Pour toi, qui souhaites probablement acheter une nouvelle construction ou une propriété récemment rénovée, la qualité de la construction est bien sûr un facteur décisif lors de l’achat d’une propriété à Majorque.

D’après mes estimations, environ 70% des propriétés ont été relativement mal construites ou transformées.
Cela se voit souvent à la “finition”, c’est-à-dire à la manière dont les derniers éléments ont été installés, par exemple les carreaux, les armoires encastrées et les parties similaires du corps de bâtiment reconnaissables de l’extérieur. Mais plus chers et plus difficiles à guérir sont des sujets comme : Qualité des fenêtres, qualité de l’installation du chauffage et / ou de la climatisation. Il peut être judicieux d’exiger du vendeur qu’il te fasse faire des tests avec des spécialistes à différentes dates, afin de déterminer par exemple si le contrôle via le système de bus KNX fonctionne vraiment. Et si le dimensionnement de l’installation est même suffisant pour les chaudes journées d’été et les fraîches journées d’hiver. Il existe des ingénieurs spécialisés pour cela, et je ne manquerais pas de demander leur avis, au moins pour une grande propriété. Et : fais l’effort. Acheter une propriété à Majorque de manière sûre, c’est beaucoup de travail. Cela prend du temps. Mais ça vaut le coup !

Sinon, le conseil de la première partie s’applique en général : ouvre l’œil lors de l’achat d’une propriété à Majorque et fais appel à des spécialistes !

Ce que je veux dire, c’est qu’il vaut mieux vérifier, vérifier, vérifier. Plutôt que d’espérer après coup qu’une quelconque garantie puisse être invoquée avec succès. Et si tu as vraiment bien vérifié, mieux vaut voir si la transaction est réussie plutôt que d’exiger des garanties “sauvages” de la part des vendeurs.

Mais c’est clairement une décision que tu dois prendre toi-même. Difficile pour quelqu’un de donner des conseils objectifs. Ne fais pas trop de compromis, mais ne sois pas trop têtu non plus. Comme toujours dans la vie 😉

Amuse-toi bien à poursuivre ta recherche de la propriété de tes rêves, en espérant qu’elle soit couronnée de succès.

Arnd