Frode? Acquistare una proprietà a Maiorca

L’acquisto di immobili a Maiorca non è una cosa semplice, come dimostra l’ultimo esempio ….

El Aviso ha titolato nel febbraio 2020: “L’epoca delle vendite di immobili al vento sarà presto finita”. All’epoca, l’Associazione degli Agenti Immobiliari delle Isole Baleari (API), insieme ad altre associazioni del settore, cercò di convincere il governo a frenare la proliferazione delle agenzie immobiliari. Dalla sua liberalizzazione nel 2000, chiunque poteva definirsi un agente immobiliare. Senza esame o prerequisiti.

La politica è rimasta inattiva. Anche se i fornitori seri del settore hanno ripetuto la richiesta ai politici, tra gli altri, anche nel gennaio 2021.

E nel dicembre 2021 ci fu il big bang. Immagine: ” Il bel Ferdinando e il suo sporco segreto”. Il Mallorca Zeitung riporta che il presunto truffatore avrebbe alleggerito le sue vittime di almeno 2,2 milioni di euro, mentre altre pubblicazioni ipotizzano un importo di decine di milioni.

Cosa è successo?

Beh, se la copertura mediatica è corretta, e conoscendo superficialmente alcune delle persone coinvolte, posso ben immaginare che gli acquirenti di immobili di lusso siano stati “fregati”. Sono state visitate ville vuote. E al felice acquirente è stato detto che poteva (o doveva…) pagare la caparra direttamente all’ufficio dell’agente immobiliare. Ma in alcuni casi probabilmente non c’era alcun interesse a vendere da parte del proprietario…. O già un altro acquirente. In ogni caso, secondo l’accusa delle autorità, gli acconti sono stati trattenuti dall’ufficio dell’agente immobiliare e presumibilmente utilizzati per auto sportive e vestiti di lusso.

Nell’ufficio di intermediazione con due sedi (Puerto Portals e Port d’Andratx) nella posizione più bella, sembravano affari seri. Cosa che probabilmente è avvenuta anche in parte. Oggi non ci lavora più nessuno.

Vediamo alcuni punti che si collocano tra l’esperienza di vita generale e la consulenza legale laica. Per non cadere in una truffa!

GUCCI e la Classe G non sono un segno di successo

È possibile che la tua controparte, che si veste di status symbol come un pilastro pubblicitario, abbia semplicemente cattivo gusto. Ma è anche possibile che stia cercando di rappresentare qualcosa che non è.

Le persone veramente ricche che ho conosciuto non erano mai vestite o decorate in modo vistoso. Gli accumuli di marchi attualmente visibili possono essere “en vogue” tra i nouveau riche del Vicino e dell’Estremo Oriente, ma in Europa centrale tendono a non esserlo e forse dovrebbero essere percepiti come un segnale di allarme.

Lo stesso vale per i broker che salgono su una Ferrari o su una AMG di classe G. Tutti sono i benvenuti. Ma non mi è mai successo con un broker di successo. Quindi: si tratta di una visione estremamente superficiale? YAAAA. Ma anche i luoghi comuni contengono sempre un fondo di verità.

L’avidità mangia il cervello

Non ci sono occasioni. Non prenderla sul personale, ma anche se ci fosse, nessuno te la offrirebbe. Perché?

“One-Shot” degli eredi

I bambini aspettano che la nonna muoia finalmente. E poi la comunità degli eredi interviene per vendere l’argenteria di famiglia. Spesso sono costretti a farlo, perché i costi di manutenzione sono molto più alti oggi rispetto ai tempi d’oro della proprietà familiare. O anche perché l’imposta di successione è dovuta.

Gli eredi sanno che possono vendere la loro eredità solo una volta. E ovviamente tutti abbiamo saputo dagli amici che erano stati venduti a un prezzo incredibilmente buono. Senza considerare che gli amici potrebbero aver investito più soldi nella ristrutturazione della finca in precedenza. Oppure non si trova su un’arteria principale … Oppure nessuna linea ad alta tensione attraversa la proprietà …

Quello che voglio dire è che quando si acquista un immobile a Maiorca, l’avidità regna anche da parte del venditore. Tutti vogliono vedere il più possibile i soldi, perché non seguirà nient’altro. Questa è solo l’eredità della famiglia. E quando l’argenteria viene venduta, non c’è più. Articolo. Fuori. E poi l’immaginazione è spesso superiore alla fattibilità del mercato.

Quando acquisti un immobile a Maiorca sentirai anche frasi come

“Ogni erede vorrebbe avere almeno 500.000 euro”.

Si tratta semplicemente di un modo più emotivo di vedere la cosa, riconoscendo che sarà l’ultima volta che si aspetta una doccia calda.

Inoltre, le famiglie di Maiorca vivono generalmente con i piedi per terra. E stare in stretta coesione familiare. E valutano molto bene la terra come bene in sé.

Anche i venditori sono avidi

Ogni venditore che acquista un immobile a Maiorca cercherà di ottenere il massimo possibile per la sua proprietà. Questo ha senso. Dato che negli ultimi decenni si è assistito a una tendenza al rialzo quasi ininterrotta, e che ogni artigiano ha sentito parlare di almeno un altro artigiano che ha venduto la sua villa con un grande profitto, ogni venditore vuole fare il colpo grosso per primo. Dichiarazioni di broker come

Non può vendere a quel prezzo, perché al netto del prezzo di acquisto, dei costi accessori di acquisto e dei costi di ristrutturazione, non farà un buon affare.

sono gravi. Negli ultimi decenni ha funzionato spesso. E se il venditore non è obbligato a vendere, probabilmente non prenderà in considerazione la tua offerta seriamente inferiore ma ragionevole per l’acquisto di una proprietà a Maiorca. Anche se è concretamente e sostanzialmente più vicino all’effettivo valore di mercato rispetto al prezzo richiesto.

Ho visto molte proprietà sull’isola che non hanno girato per 5-10 anni. Perché il prezzo di vendita era troppo alto. In effetti, a un certo punto la realtà si scontra con il prezzo gonfiato. Oppure si può trovare il famoso “scemo”.

Perché proprio tu?

Allora dovresti chiederti, quando qualcuno ti offre un presunto affare, perché dovresti essere tu il fortunato.

Vivo qui e investo professionalmente nel settore immobiliare. E ovviamente mi vengono offerte molte proprietà. Sono così tanti, infatti, che chiedo agli agenti immobiliari di fornirmi almeno due o tre argomenti introduttivi alle esposizioni, spiegandomi perché quella particolare proprietà è così interessante. Spesso mi capita che le stesse agenzie immobiliari non lo sappiano. Perché?

Le agenzie immobiliari di Maiorca non dispongono esclusivamente di immobili. Ciò significa che “vince” l’intermediario che “registra” un potenziale acquirente presso i proprietari nel più breve tempo possibile. Questo è il processo con cui il venditore conferma che questo potenziale acquirente è ora bloccato per l’agente xy e, in caso di vendita, tale agente ha diritto alla commissione.

Sfortunatamente, questa procedura significa che non c’è alcuna ragione economica per cui l’agente immobiliare debba dedicare all’immobile tutto il tempo e i dettagli possibili. Rischia quindi solo di non poter ricevere una commissione perché un altro broker è stato più veloce.

Quindi devo solo leggere tutte le sinossi. E fai una foto. E prova con Google Maps se sono abbastanza fortunato da trovare l’indirizzo. Ma ogni volta che mi viene offerto un vero affare, ci sono semplicemente delle ragioni per il prezzo basso! O un nuovo progetto edilizio arricchito da “ocupas” (abusivi). O le vendite bancarie spesso pubblicizzate. Ma attenzione, questi sono tutti problemi in cui lo sconto sul prezzo è giustificato. Perché liberarsi delle “Ocupas” è una strada lunga e irta di ostacoli. Un po’ più facile per i privati, estremamente lungo e dispendioso per le aziende che investono professionalmente. Inoltre, i prestiti bancari che vengono venduti non garantiscono affatto che alla fine diventerai il proprietario. Acquisti un prestito. Che è servito o meno. In questo caso si tratta di una banca privata senza immobili. Oppure va all’asta pubblica. Dove magari un’altra persona interessata acquista la proprietà dei tuoi sogni.

“quanto una terza parte esterna è disposta a pagare”.

Gli esperti sanno che sto parlando del valore di mercato. A differenza del metodo dei guadagni capitalizzati, in cui il valore di un immobile è determinato, ad esempio, dal reddito da locazione, il valore di mercato è un valore molto variabile. Perché è qui che entrano in gioco i fattori morbidi. Se, ad esempio, il costruttore della nuova villa a Port d’Andratx è stato così intelligente da far arredare il suo nuovo edificio con mobili Missoni e la simpatica coppia di oligarchi russi lo trova assolutamente “wow”, allora l’assurdo prezzo richiesto di 18 milioni di euro diventa improvvisamente il realistico valore di mercato. Anche se un calcolo serio potrebbe dire: 3 milioni di terreno + 3 milioni di costi di costruzione + 2 milioni di profitto per lo sviluppatore equivalgono a soli 8. Ma il “terzo estraneo” è appena arrivato dietro l’angolo e ha aggiunto 10 milioni. Per l’arredamento, che potrebbe essere costato 500.000 euro.

Maiorca come mercato dei venditori

Il motivo principale per cui non ci sono occasioni è semplice: Ci sono troppe parti interessate.
Ed è estremamente improbabile che un solo agente immobiliare sia a conoscenza di una buona proprietà. E si dà il caso che conosca solo te e che voglia fare qualcosa di buono per te. Probabilmente non è impossibile, ma solo molto improbabile.

Le persone acquistano case, soprattutto quelle per le vacanze, in modo emotivo. Quando un immobile è ben fatto e pronto per essere abitato, non è mai un affare. Perché è facilmente vendibile anche a un prezzo elevato in un mercato di venditori. Se ci sono delle occasioni, si tratta occasionalmente di progetti per investitori che necessitano di ristrutturazioni estese. Ma anche in questo caso, i potenziali profitti per l’investitore sono di solito già anticipati nei prezzi dell’inventario. Quindi anche lì, in un mercato così caldo, il potenziale di guadagno è minimo!

Quindi non farti abbagliare quando il signor “Gucci” arriva dietro l’angolo e ti offre il sogno di una casa a Portixol per 1 milione. Non esiste una cosa del genere. E se poi ti chiede un deposito sul suo conto: giù le mani e vai dalla polizia.

Acquistare un immobile a Maiorca è sicuro?

L’acquisto di una proprietà a Maiorca o le transazioni immobiliari in generale in Spagna funzionano in modo diverso rispetto alla Germania. Tuttavia, il ruolo dell’intermediario è relativamente identico, in quanto ormai ampiamente armonizzato dalla legislazione europea.

Come faccio a trovare un broker?

Abbiamo già affrontato questo argomento nella prima parte. In breve, non c’è nulla di male nello scommettere sui nomi noti. Ma: cerca prima su Google. Guarda Google Maps, guarda Facebook. Se non trovi nulla lì, giù le mani. Se non trovi recensioni prevalentemente positive e sufficienti, lascia perdere.

In caso contrario, la commissione di intermediazione viene solitamente negoziata in anticipo con il proprietario e la tua influenza su di essa è limitata. Inoltre, ammesso che tu faccia sul serio, devi trovare il tuo agente immobiliare simpatico e credibile. Ma per favore: Non chiedergli un avvocato o un ingegnere civile. Potresti avere la sfortuna di essere raccomandato a qualcuno che non guarda così da vicino.

Come faccio a trovare un avvocato?

Questa è un’ottima domanda! In generale ti consiglio di non utilizzare un avvocato consigliato da un’agenzia immobiliare. Perché? Conosco innumerevoli agenti immobiliari onesti e bravi. Purtroppo, però, ci sono alcuni casi in cui c’è un po’ di confusione tra broker e avvocati che non prendono molto sul serio il loro mandato di revisione. In cambio, otteniamo sempre clienti dal broker. E gli stessi broker sono addirittura coinvolti nelle società di sviluppo immobiliare.

Ovviamente, l’ignaro acquirente non riceverà mai la consulenza obiettiva e seria di cui ha bisogno. Ed è così che sono nati uno o due acquisti sbagliati. In linea di principio, credo sia opportuno non mescolare i diversi interessi delle parti coinvolte:

Il broker vuole disperatamente che l’affare vada in porto. Solo allora otterrà i suoi soldi. Questo è un suo diritto, ma non lo rende il consulente più obiettivo, anche se si impegna a fondo. Dovresti pagare l’avvocato in modo che riceva sempre i suoi soldi. Anche se non si arriva a un acquisto. In modo che possa consigliarti in modo obiettivo. E non ha alcun interesse a che l’affare vada in porto.

In Spagna abbiamo leggi simili, ma ovviamente diverse, rispetto alla Germania. E nella regione autonoma (paragonabile a uno stato federale tedesco) delle Isole Baleari, esistono ovviamente anche leggi statali o formazioni di leggi nazionali in norme statali. Questo include, in particolare, punti come la conservazione della natura e la protezione dell’ambiente, per cui non solo una buona conoscenza del diritto immobiliare spagnolo è importante per il tuo avvocato. Ma anche un’ottima conoscenza degli usi e costumi di Maiorca.

All’inizio ho lavorato con avvocati tedeschi perché era più facile per me dal punto di vista linguistico. Nel frattempo, collaboro con due studi legali di Maiorca, perché ho l’impressione che le condizioni locali siano talvolta ancora più conosciute.

Tuttavia, sono onestamente “di parte” perché nel frattempo mia moglie è avvocato tedesco in uno studio legale e si occupa dei clienti tedeschi. Non voglio essere sospettato di aver usato la guida per fare pubblicità clandestina. Pertanto, non raccomando nessuno qui, ma raccomando te: Cerca su Google e chiedi agli amici che hanno già acquistato con successo. Ma in ogni caso: cerca su Google ogni partner prima di decidere.

“Arras” o “promessa di compravendita”.

Nella maggior parte dei casi, il venditore vuole ancora trasferirsi. Oppure hai bisogno di tempo per ottenere un finanziamento. In seguito viene negoziato tra gli avvocati un contratto di opzione (“contrato de arras”) o una promessa di acquisto (“promesa de compraventa”), il cui contenuto è in gran parte identico al contratto di acquisto che viene successivamente autenticato. Il contratto di opzione non deve essere firmato davanti a un notaio, sono sufficienti le firme di entrambe le parti. Questa è la principale differenza formale nell’acquisto di un immobile a Maiorca rispetto alla Germania.

Di solito si concorda un deposito del 10%. Dovrebbe essere che il venditore si impegna a vendere a te. Oppure restituisce il 10% e una penale contrattuale dello stesso importo. Il contrario: se non compri, il venditore si tiene il 10%. Il 10% dovrebbe essere depositato su un conto corrente notarile. Oppure in uno studio legale di lunga data e di grande reputazione. Ma MAI con il broker. MAI con il venditore. Meglio non con l’avvocato del venditore.

Spesso puoi anche negoziare che, se il finanziamento non va a buon fine, ti venga restituito il 10%. Ma può anche spaventare il venditore, perché vede che la sua vendita non è così secca come gli aveva detto l’agente immobiliare.

A differenza della Germania, il notaio ha un ruolo più esecutivo quando si acquista una proprietà a Maiorca. Inoltre rilegge il contratto quando viene autenticato, ma non se ne occupa in modo così approfondito come fanno i notai tedeschi. Per questo, il suo compenso è anche molto più basso. Il lavoro vero e proprio spetta agli avvocati, il cui onorario è solitamente pari allo 0,5-1% dell’importo dell’acquisto.

Compiti dell’avvocato

Cosa deve controllare l’avvocato?

Molto! Prima di tutto, è molto importante che il proprietario sia anche il titolare. E che la proprietà desiderata sia anche registrata al catasto. E con la struttura dell’edificio e le superfici giuste. Leggere variazioni sono normali, anche tra i diversi registri.

Ho già parlato in dettaglio delle costruzioni illegali quando si acquista un immobile a Maiorca nella prima parte. Ecco una cosa: se le piccole cose sono illegali, potresti essere in grado di conviverci. Ma se parti decisive della casa non sono legali e non possono essere legalizzate, lasciale perdere.

“Dopo otto anni è legale”

Non è così. Dopo 8 anni, l’azione penale per illegalità cade in prescrizione. Ma non appena dovrai presentare una domanda di costruzione, anche se si tratta solo di intonacare la facciata, fallirà. Perché il tuo oggetto non è legale. Quindi l’illegalità rimane. E viene perseguita in modo sempre più rigoroso. E potrebbe trasformare il tuo immobile in un venditore lento quando vorrai rivenderlo.

E: se la tua casa brucia, puoi “solo” ricostruirla legalmente. Quindi non come avrebbe potuto dire. Ma solo nel modo in cui è legale. Succede ogni giorno? No. Ma se succede a te, è un vero peccato.

Ci sono poi questioni più complesse che riguardano l’acquisto di una proprietà a Maiorca e che spesso sono importanti solo a livello regionale. Ad esempio, la zona intorno ai Monti Tramuntana gode di una protezione molto forte. C’è la conservazione della natura e la protezione dalle inondazioni.

Quindi, ad esempio, non è più possibile costruire accanto al letto di un fiume. Il che è abbastanza ragionevole, come ci hanno dimostrato le tempeste. Ma se è l’unico posto legale per la piscina, potresti anche ottenere il permesso dal comune. Tuttavia, la piscina è illegale. Ma solo gli avvocati che si occupano di transazioni in questi settori lo sanno.

Nel caso dei condomini, è molto importante controllare lo statuto della comunità dei proprietari (“Comunidad”) e i verbali. E per verificare se ci sono arretrati. Lo stesso vale in linea di principio per gli arretrati di pagamento dell’immobile stesso, ad esempio le tasse.

A volte gli avvocati negoziano in modo molto rigoroso quando si acquista una proprietà a Maiorca, perché da un lato vogliono proteggere i tuoi interessi. D’altra parte, forse vogliono anche dimostrare la loro importanza per te. Nella fase in cui gli avvocati parlano, ti consiglio di continuare a lavorare. Parla con l’agente immobiliare. Parla con il tuo avvocato. Molte transazioni falliscono prima della firma del contratto di opzione, sia perché gli avvocati irrigidiscono i fronti, sia perché un altro acquirente, spesso presentato da un altro broker, si presenta dietro l’angolo e fa un passo avanti.

Quello che non voglio dire è: sono d’accordo con tutto. Ma se la proprietà è chiara. Se l’oggetto che desideri è idealmente legale, l’unico vero punto di contestazione sono le garanzie.

La garanzia spesso non vale nulla

Le garanzie hanno spesso valore solo se fornite da costruttori affidabili quando si acquista una proprietà a Maiorca. Perché la maggior parte delle volte si acquista da associazioni di proprietari di investitori o da un progetto SL e quindi si hanno indirizzi di consegna per la causa nel Nord della Norvegia … E in tribunale, per il confronto, viene utilizzata la tabella dei costi di costruzione spagnoli. Di solito si tratta di una cifra molto inferiore al costo effettivo della riparazione del difetto, soprattutto in un immobile di lusso. E soprattutto, molte cose che possono essere costruite male o addirittura progettate stupidamente sono ovviamente una schifezza. Ma non c’è carenza.

Di solito acquisto immobili non ristrutturati. Il venditore non vuole garantire nulla. A volte riusciamo a fargli almeno dichiarare che non conosce alcuna mancanza. Oppure la struttura era a posto. Ma ad essere onesti, questo aspetto è secondario rispetto alle proprietà che acquistiamo.

Per te, che probabilmente vorresti acquistare un edificio nuovo o una proprietà appena ristrutturata, la qualità della realizzazione strutturale è ovviamente un fattore molto decisivo nell’acquisto di una proprietà a Maiorca.

Secondo le mie stime, circa il 70% delle proprietà sono state costruite o ricostruite in modo relativamente scadente.
Questo si può notare spesso nella “finitura”, cioè nel modo in cui sono stati installati gli elementi finali, come ad esempio le piastrelle, gli armadi a muro e altre parti simili riconoscibili esternamente della struttura dell’edificio. Più costosi e più difficili da curare, invece, sono problemi come: Qualità delle finestre, qualità dell’installazione del riscaldamento e/o dell’aria condizionata. In questo caso, potrebbe essere utile chiedere al venditore di farti effettuare dei test con esperti in diverse date, ad esempio per determinare se il controllo tramite il sistema bus KNX funziona o meno. E se il dimensionamento dell’impianto è sufficiente per le calde giornate estive e per quelle invernali. Esistono ingegneri specializzati in questo settore, e chiederei sicuramente il loro parere, almeno per una proprietà più grande. E: fai uno sforzo. Acquistare una proprietà a Maiorca in modo sicuro è molto impegnativo. Costi e tempi. Ma ne vale la pena!

Per il resto, i consigli della prima parte valgono in generale: fai attenzione quando acquisti un immobile a Maiorca e rivolgiti a dei professionisti!

Il punto è: meglio controllare, controllare, controllare. Piuttosto che sperare a posteriori che le garanzie possano essere applicate con successo. E se hai davvero controllato a fondo, cerca piuttosto di portare a termine la transazione con successo piuttosto che chiedere garanzie “selvagge” ai venditori.

Ma questa è chiaramente una decisione che dovete prendere da soli. È anche difficile dare un consiglio obiettivo. Non scendere a compromessi, ma non essere nemmeno troppo testardo. Come sempre nella vita 😉

Divertiti con l’ulteriore e speriamo fruttuosa ricerca dell’immobile dei tuoi sogni!

Arnd