Bedrägeri? Köp fastighet på Mallorca

Att köpa fastighet på Mallorca är inte en enkel sak, vilket det senaste exemplet visar ….

El Aviso rubricerade i februari 2020: “Tiden för vindlande fastighetsförsäljningar är snart över”. På den tiden försökte fastighetsmäklarförbundet på Balearerna (API), tillsammans med andra branschorganisationer, att få regeringen att begränsa spridningen av fastighetsmäklare. Sedan avregleringen år 2000 kan vem som helst kalla sig fastighetsmäklare. Utan prov eller några förkunskaper.

Politiken förblev inaktiv. Även om de seriösa leverantörerna i branschen har upprepat kravet till politikerna, bland annat också i januari 2021.

Och i december 2021 kom den stora smällen. Bild: “Den vackra Ferdinand och hans smutsiga hemlighet”. Mallorca Zeitung rapporterar att den misstänkte bedragaren ska ha lurat sina offer på minst 2,2 miljoner euro, andra publikationer antar ett belopp på tiotals miljoner.

Vad hände?

Om mediebevakningen är korrekt, och med en ytlig kunskap om några av de inblandade personerna, kan jag mycket väl tänka mig att köpare av lyxfastigheter blev “lurade”. Tomma villor besöktes. Och den lyckliga köparen fick höra att han kunde (eller var tvungen att…) betala depositionen direkt till mäklarens kontor. Men i vissa fall fanns det förmodligen inget intresse av att sälja från ägarens sida…. Eller redan en annan köpare. I vilket fall som helst behölls handpenningarna enligt myndigheternas anklagelse hos mäklarfirman och användes förmodligen till sportbilar och lyxkläder.

På mäklarkontoret med två kontor (Puerto Portals och Port d’Andratx) i det allra finaste läget såg det ut som seriösa affärer. Vilket förmodligen också delvis skedde. Idag är det ingen som arbetar där längre.

Låt oss gå igenom några punkter som ligger mellan allmän livserfarenhet och juridisk rådgivning av lekmän. Så att du inte går på en bluff!

GUCCI och G-klass är inga tecken på framgång

Det kan mycket väl vara så att din motpart, som klär sig i statussymboler som en reklampelare, helt enkelt har dålig smak. Men det är också möjligt att han försöker representera något han inte är.

De riktigt rika människor jag träffade var aldrig iögonfallande klädda eller dekorerade. Ackumuleringar av varumärken som för närvarande är synliga kan vara “en vogue” bland de nyrika i Främre och Fjärran Östern, men i Centraleuropa tenderar de inte att vara det och bör kanske till och med uppfattas som en varningssignal.

Detsamma gäller för mäklare som kör upp i en Ferrari eller i AMG G – klassen. Alla är välkomna till den. Men det har aldrig hänt mig med en framgångsrik mäklare. Så: Är detta en mycket ytlig uppfattning? YAAAA. Men även klyschor innehåller alltid ett korn av sanning.

Girighet äter hjärnor

Det finns inga fynd. Och ta det inte personligt, men även om det fanns skulle ingen erbjuda det till dig. Varför är det så?

“One-Shot” av arvingarna

Barnen väntar på att mormor äntligen ska dö. Och sedan träder arvingarna in för att sälja familjens silverföremål. Ofta måste de göra det, eftersom underhållskostnaderna är mycket högre idag än under de gyllene dagarna då familjeägandet etablerades. Eller också för att arvsskatt ska betalas.

Arvingarna vet att de bara kan sälja sitt arv en gång. Och naturligtvis hörde vi alla från vänner att de hade sålts till ett otroligt bra pris. Utan att ta hänsyn till att vännerna kan ha investerat mer pengar i renoveringen av finca i förväg. Eller så ligger den inte vid en huvudled … Eller att ingen högspänningsledning löper över fastigheten …

Vad jag vill säga är: Vid köp av fastigheter på Mallorca råder girighet på säljarsidan i lika hög grad. Alla vill se så mycket pengar som möjligt, för inget annat kommer att följa. Det är bara ett familjearv. Och när silverföremålen säljs är de borta. Artikel. Ut. Och då är fantasin ofta större än marknadens bärkraft.

När du köper en fastighet på Mallorca kommer du också att höra meningar som

“Varje arvtagare skulle vilja ha minst 500.000 euro”.

Det är helt enkelt ett mer känslomässigt sätt att se på saken, att inse att det är sista gången man kan förvänta sig en varm dusch.

Dessutom är de mallorkinska familjerna i allmänhet jordnära. Och stå i nära familjesammanhållning. Och värderar mark mycket högt som en tillgång i sig.

Säljare är också giriga

Varje säljare som köper en fastighet på Mallorca kommer att försöka få så mycket som möjligt för sin fastighet. Det låter vettigt. Eftersom de senaste årtiondena har präglats av en nästan oavbruten uppåtgående trend, och eftersom varje mångsysslare har hört talas om minst en annan mångsysslare som har sålt sin villa med stor vinst, vill varje säljare göra det stora klippet först. Uttalanden från mäklare som

Han kan inte sälja till det priset, eftersom han efter inköpspris, extra inköpskostnader och renoveringskostnader inte kommer att göra en bra affär.

är allvarliga. Detta har ofta fungerat under de senaste årtiondena. Och om säljaren inte behöver sälja, kommer han förmodligen inte att överväga ditt seriösa lägre men rimliga erbjudande om att köpa fastigheter på Mallorca. Även om det faktiskt och i sak ligger närmare det faktiska marknadsvärdet än det pris som han ringer upp.

Jag har sett många fastigheter på ön som inte har omsatts på 5-10 år. Eftersom försäljningspriset var alldeles för högt. Faktum är att verkligheten vid någon tidpunkt kommer ikapp det uppblåsta priset. Eller den berömda “doofus” kan hittas.

Varför just du?

Sedan bör du fråga dig själv, när någon erbjuder dig ett förmodat fynd, varför du ska vara den lyckliga.

Jag bor här och investerar professionellt i fastigheter. Och naturligtvis får jag erbjudanden om många fastigheter. Så många att jag ber mäklarna att ge mig åtminstone två eller tre inledande argument till utställningarna, där de förklarar för mig varför just den här fastigheten är så intressant. Jag upplever ofta att mäklarna själva inte vet. Varför är det så?

Mäklare på Mallorca har inte enbart fastigheter. Det innebär att den mäklare som “registrerar” en presumtiv köpare hos ägarna så snabbt som möjligt “vinner”. Detta är den process genom vilken säljaren bekräftar att denna potentiella köpare nu är blockerad för mäklare xy och, i händelse av en försäljning, att mäklaren har rätt till provisionen.

Tyvärr innebär förfarandet att det egentligen inte finns någon ekonomisk anledning för mäklaren att lägga ner så mycket tid och detaljer som möjligt på objektet. Han riskerar då bara att aldrig kunna få provision för att en annan mäklare var snabbare.

Så jag måste bara läsa varje synopsis. Och ta en bild. Och prova Google Maps om jag har turen att hitta adressen. Men när jag erbjuds ett riktigt fynd finns det helt enkelt skäl till det låga priset! Antingen ett nybyggnadsprojekt med många “ocupas” (ockupanter). Eller den ofta hypade bankförsäljningen. Men se upp, det här är alla frågor där prisrabatten är motiverad. För att bli av med “Ocupas” är en stenig och lång väg. Något enklare för privatpersoner, extremt tidskrävande och utdraget för företag som investerar professionellt. Och de banklån som säljs vidare garanterar inte alls att du kommer att bli ägare i slutändan. Du köper ett lån. Som antingen serveras. Då är du i praktiken en privat bank utan fastigheter. Eller kör den offentliga auktionen. Där kanske en annan intressent köper din drömfastighet från dig.

“vad en utomstående tredje part är villig att betala”.

Experter vet att jag talar om marknadsvärde här. I motsats till kapitalvinstmetoden, där värdet på en fastighet bestäms t.ex. genom hyresintäkter, är marknadsvärdet ett mycket rörligt värde. För det är här de mjuka faktorerna gör sig gällande. Om till exempel byggherren för den nya villan i Port d’Andratx var så smart att inreda sin nya byggnad med Missoni-möbler och det trevliga ryska oligarkparet tycker att det är helt “wow”, då är det absurda begärda priset på 18 miljoner euro plötsligt det realistiska marknadsvärdet. Även om en seriös beräkning skulle säga: 3 miljoner mark + 3 miljoner byggkostnader + 2 miljoner vinst för byggherren är bara 8. Men den “utomstående tredje parten” kom precis runt hörnet och lade till 10 miljoner. För möblerna, som kan ha kostat 500 000 euro.

Mallorca som säljarens marknad

Det enkla huvudskälet till att det inte blir några fynd: Det finns för många intresserade parter.
Och det är ytterst osannolikt att bara en enda mäklare råkar känna till en bra fastighet. Och han råkar bara känna dig och råkar vilja göra något bra för dig. Förmodligen inte omöjligt, bara mycket mycket osannolikt.

Människor köper hus, särskilt semesterfastigheter, känslomässigt. När en fastighet är välgjord och inflyttningsklar är den aldrig ett fynd. Eftersom den är lätt att sälja även till ett högt pris på en säljares marknad. Om det finns några fynd alls är de ibland projekt för investerare som kräver omfattande renoveringar. Men även här är de potentiella vinsterna för investeraren vanligtvis redan förväntade i lagerpriserna. Så även där, på en så het marknad, finns det liten potential att göra en bra affär!

Så bli inte bländad när Mr “Gucci” kommer runt hörnet och erbjuder dig drömmen om ett hus i Portixol i första hand för 1 miljon. Något sådant finns inte. Och om han sedan ber om en insättning på sitt konto: Bort med händerna och gå till polisen.

Är det säkert att köpa fastighet på Mallorca?

Att köpa fastighet på Mallorca eller fastighetstransaktioner i allmänhet i Spanien fungerar annorlunda än i Tyskland. Mäklarens roll är dock relativt identisk, eftersom denna nu till stor del harmoniserats genom europeisk lagstiftning.

Hur hittar jag en mäklare?

Vi har redan behandlat detta ämne i den första delen. Kort sagt, det är inget fel med att satsa på de välkända namnen. Men: Googla först. Titta på Google Maps, titta på Facebook. Om du inte hittar något där, låt bli. Om du inte hittar tydligt övervägande positiva och också tillräckligt med recensioner, ta bort händerna.

Annars förhandlas courtaget vanligtvis med ägaren i förväg, och du har endast begränsat inflytande på det. Och om du menar allvar måste du naturligtvis också finna din mäklare sympatisk och trovärdig. Bara snälla: Be honom inte om en advokat eller en civilingenjör. Du kan ha oturen att bli rekommenderad någon här som inte tittar så noga.

Hur hittar jag en advokat?

Det är en bra fråga! Jag skulle generellt rekommendera att inte anlita en advokat som rekommenderats av en fastighetsmäklare. Varför då? Jag känner otaliga ärliga och bra fastighetsmäklare. Men tyvärr finns det några fall där det är lite av en karusell mellan mäklare och advokater där advokaterna inte tar sitt granskningsuppdrag på särskilt stort allvar. I gengäld får vi alltid kunder från mäklaren. Och mäklarna själva är till och med involverade i fastighetsutvecklingsbolagen.

Den intet ont anande köparen kommer naturligtvis aldrig att få den objektiva och seriösa rådgivning han behöver. Och så har ett och annat felköp kommit till stånd. Jag anser att det i princip är förnuftigt att inte blanda de berörda parternas olika intressen:

Mäklaren är desperat efter att affären ska gå i lås. Först då får han sina pengar. Det är hans rättighet, men det gör honom inte till den mest objektiva rådgivaren, även om han anstränger sig. Du bör betala advokaten så att han alltid får sina pengar. Även om det inte kommer till ett köp. Så att han kan ge dig objektiva råd. Och har inte något egenintresse av att affären går igenom.

Vi har liknande, men naturligtvis olika, lagar i Spanien än i Tyskland. Och i den autonoma regionen Balearerna (jämförbar med en tysk förbundsstat) finns det naturligtvis också statliga lagar eller omvandlingar av nationell rätt till statliga normer. Detta omfattar i synnerhet punkter som naturskydd och miljöskydd, så att inte bara en god kunskap om spansk fastighetsrätt är viktig för din advokat. Men också mycket goda kunskaper om mallorquinska seder och bruk.

I början arbetade jag med tyska advokater eftersom det var lättare för mig rent språkligt. Under tiden arbetar jag med två mallorkinska advokatbyråer, eftersom jag har intrycket att de lokala förhållandena ibland är ännu bättre kända där.

Men jag är ärligt talat “partisk” eftersom min fru under tiden är en tysk advokat på en advokatbyrå och tar hand om de tyska kunderna. Jag vill inte bli misstänkt för att använda guideboken här för smygreklam. Därför rekommenderar jag inte någon här, utan rekommenderar dig: Google och fråga vänner som redan har köpt framgångsrikt. Men i vilket fall som helst: Googla varje partner innan du bestämmer dig.

“Arras” eller “promesa de compraventa”

Oftast vill säljaren fortfarande flytta ut. Eller så behöver du tid för att få finansieringen på fötter. Därefter förhandlas ett optionsavtal (“contrato de arras”) eller ett köplöfte (“promesa de compraventa“) fram mellan advokaterna, vars innehåll i stort sett är identiskt med det köpeavtal som senare ska notarieförklaras. Optionsavtalet behöver inte undertecknas inför notarius publicus, det räcker med båda parternas underskrifter. Detta är den största formella skillnaden vid köp av fastighet på Mallorca jämfört med Tyskland.

Vanligtvis avtalas om en deposition på 10%. Det bör vara så att säljaren förbinder sig att sälja till dig. Eller så betalar han tillbaka de 10% OCH en avtalsenlig straffavgift på samma belopp. Eller tvärtom: Om du inte köper får säljaren behålla de 10 procenten. De 10 % bör placeras på ett spärrat konto hos en notarie. Eller på en mycket välrenommerad och sedan länge etablerad advokatbyrå. Men ALDRIG med mäklaren. ALDRIG med säljaren. Bättre inte med säljarens advokat.

Ofta kan du också förhandla om att du får tillbaka 10 % om finansieringen misslyckas. Men det kan också skrämma säljaren, eftersom han ser att hans försäljning inte är så torr som mäklaren sa till honom i förväg.

Till skillnad från i Tyskland har notarien en mer verkställande roll vid fastighetsköp på Mallorca. Han läser också igenom avtalet igen när det ska skrivas under, men behandlar det inte lika utförligt som tyska notarier gör. För det är hans avgift också mycket lägre. Det faktiska arbetet här ligger hos advokaterna, det vanliga arvodet är 0,5 – 1% av köpesumman.

Advokatens uppgifter

Vad måste advokaten kontrollera?

En hel del! Först och främst är det mycket viktigt att ägaren också är ägaren. Och att din önskade fastighet också är registrerad i fastighetsregistret. Och med den faktiska byggnadsstrukturen och de rätta ytorna. Smärre variationer är normala, även mellan olika register.

Jag har redan talat i detalj om olagliga konstruktioner vid köp av fastigheter på Mallorca i den första delen. Här är bara detta: om små saker är olagliga kan du kanske leva med det. Men om avgörande delar av huset inte är lagliga och inte kan legaliseras, låt dem vara.

“Efter åtta år är det lagligt”

Så är det inte. Efter 8 år är åtal för olaglig verksamhet preskriberat. Men så fort du måste lämna in en byggnadsansökan – även om det bara handlar om att putsa fasaden – kommer det att misslyckas. Eftersom ditt objekt inte är lagligt. Så olagligheten kvarstår. Och det görs allt hårdare. Och det kan göra din fastighet till en långsam säljare när du vill sälja den igen.

Och: Om ditt hus brinner ner kan du “bara” bygga upp det igen. Så inte som det kunde ha sagts. Men bara på det sätt som är lagligt. Händer detta varje dag? Nej. Men om det händer dig är det bara synd.

Sedan finns det mer komplicerade frågor vid köp av fastigheter på Mallorca som ofta bara är regionalt viktiga. Till exempel har zonen runt Tramuntana-bergen ett mycket starkt skydd. Det finns naturskydd och översvämningsskydd.

Du kan till exempel inte bygga intill en flodbädd (längre). Vilket är helt rimligt, vilket stormarna har visat oss. Men om det är den enda lagliga platsen för poolen kan du till och med få tillstånd från kommunen. Men fortfarande är poolen då olaglig. Men det vet bara de advokater som arbetar med transaktioner inom sådana områden.

När det gäller ägarlägenheter är det mycket viktigt att kontrollera stadgarna för ägarsamfälligheten (“Comunidad”) och protokollen. Och för att kontrollera om det finns några restföringar. Detsamma gäller i princip för betalningseftersläpningar på själva fastigheten, t.ex. skatter.

Ibland förhandlar advokater mycket strikt vid köp av fastigheter på Mallorca, eftersom de å ena sidan vill skydda dina intressen. Å andra sidan kanske de också vill visa hur viktiga de är för dig. I det skede då advokaterna pratar rekommenderar jag att du fortsätter med det. Prata med mäklaren. Prata med din advokat. Många affärer går i stöpet innan optionsavtalet är undertecknat, antingen för att advokaterna hårdnar fronterna eller för att en annan köpare, ofta presenterad av en annan mäklare, helt enkelt dyker upp runt hörnet och tar saken i egna händer.

Vad jag inte vill säga är: håller med om allt. Men om fastigheten är klar. Och ditt önskade objekt är idealiskt lagligt, då är den enda verkliga tvistefrågan garantierna.

Garantin är ofta inte värd någonting

Garantier är ofta endast av värde från välrenommerade utvecklare vid köp av fastigheter på Mallorca. Eftersom du för det mesta köper från ägarföreningar av investerare eller ett projekt SL och sedan har du leveransadresser för stämningen i Nordnorge … Och i domstol används tabellen över spanska byggkostnader för jämförelse. Detta är vanligtvis mycket mindre än vad det faktiskt kostar att åtgärda felet, särskilt i lyxfastigheter. Och ännu viktigare, många saker som kan vara dåligt byggda eller till och med dumt planerade är uppenbarligen skit. Men det finns ingen brist.

Jag köper vanligtvis orenoverade fastigheter. Säljaren vill inte garantera någonting. Ibland lyckas vi få honom att åtminstone förklara att han inte känner till några brister. Eller så var strukturen bra. Men ärligt talat är detta sekundärt i förhållande till de fastigheter vi köper.

För dig som förmodligen vill köpa en ny byggnad eller en nyrenoverad fastighet är kvaliteten på det strukturella genomförandet naturligtvis en mycket avgörande faktor vid köp av en fastighet på Mallorca.

Min uppskattning är att cirka 70 procent av fastigheterna har byggts eller byggts om i relativt dåligt skick.
Detta kan ofta ses i “finishen”, dvs. hur de sista elementen har installerats, t.ex. kakel, inbyggda skåp och liknande externt igenkännbara delar av byggnadsstrukturen. Dyrare och svårare att bota är dock frågor som t.ex: Fönstrens kvalitet, kvaliteten på installationen av värme och / eller luftkonditionering. I detta fall kan det vara vettigt att be säljaren att låta dig utföra tester med experter på olika datum, till exempel för att avgöra om styrningen via KNX-bussystemet fungerar överhuvudtaget. Och om dimensioneringen av systemet överhuvudtaget är tillräcklig för varma sommar- och svala vinterdagar. Det finns specialiserade ingenjörer för detta, och jag skulle definitivt söka deras råd, åtminstone för en större fastighet. Och: ansträng dig. Att köpa en fastighet på Mallorca på ett säkert sätt är mycket arbete. Kostnader tid. Men det är det värt!

I övrigt gäller råden från den första delen generellt: var uppmärksam vid köp av fastigheter på Mallorca och rådfråga proffs!

Min poäng är: bättre att kontrollera, kontrollera, kontrollera. I stället för att i efterhand hoppas på att eventuella garantier kan verkställas på ett framgångsrikt sätt. Och om du verkligen har kontrollerat noggrant, se hellre till att slutföra transaktionen framgångsrikt än att kräva “vilda” garantier från säljarna.

Men det är helt klart ett beslut som ni själva måste fatta. Det är också svårt för någon att ge objektiva råd. Kompromissa inte för mycket, men var inte heller för envis. Som alltid i livet 😉

Ha kul med den fortsatta och förhoppningsvis framgångsrika sökningen efter din drömfastighet!

Arnd