¿Fraude? Comprar propiedad en Mallorca

Comprar una propiedad en Mallorca no es una tontería, como vuelve a demostrar el último ejemplo ….

El Aviso tituló en febrero de 2020: “Pronto se acabará la época de las ventosas ventas inmobiliarias”. En aquel momento, la Asociación de Agentes Inmobili arios de Baleares (API), junto con otras asociaciones del sector, intentó que el gobierno pusiera freno a la proliferación de agencias inmobiliarias. Desde su liberalización en 2000, cualquiera podía llamarse agente inmobiliario. Sin examen ni requisitos previos.

La política permaneció inactiva. Aunque los proveedores serios del sector han repetido la demanda a los políticos, entre otros, también en enero de 2021.

Y en diciembre de 2021 se produjo el big bang. Foto: “El bello Ferdinand y su sucio secreto”. El Mallorca Zeitung informa de que el presunto estafador habría despojado a sus víctimas de al menos 2,2 millones de euros; otras publicaciones suponen una cantidad de decenas de millones.

¿Qué ha ocurrido?

Bueno, si la cobertura de los medios de comunicación es correcta, y conociendo superficialmente a algunas de las personas implicadas, puedo imaginar perfectamente que, los compradores de propiedades de lujo fueron “estafados”. Se visitaron villas vacías. Y al feliz comprador le dijeron que podía (o debía…) pagar la fianza directamente en la oficina del agente inmobiliario. Sólo en algunos casos es probable que no hubiera interés en vender por parte del propietario…. O ya otro comprador. En cualquier caso, los anticipos, según la acusación de las autoridades, fueron retenidos por la oficina del agente inmobiliario y presumiblemente utilizados para comprar coches deportivos y ropa de lujo.

En la oficina de intermediación con dos sedes (Puerto Portals y Port d’Andratx) en la mejor ubicación, parecía un negocio serio. Lo que probablemente también ocurrió en parte. Hoy, ya nadie trabaja allí.

Repasemos algunos puntos que se sitúan entre la experiencia vital general y el asesoramiento jurídico profano. ¡Para que no caigas en una estafa!

GUCCI y la Clase G no son un signo de éxito

Puede que tu homólogo, que se cubre de símbolos de estatus como un pilar publicitario, simplemente tenga mal gusto. Pero también es posible que intente representar algo que no es.

Las personas realmente ricas que conocí nunca iban vestidas ni decoradas de forma llamativa. Las acumulaciones de marcas actualmente visibles pueden estar “de moda” entre los nuevos ricos de Oriente Próximo y Extremo Oriente, pero en Europa Central tienden a no estarlo y quizá incluso deberían percibirse como una señal de alarma.

Lo mismo se aplica a los corredores que suben en un Ferrari o en la clase G de AMG. Todo el mundo es bienvenido. Pero nunca me ha ocurrido con un corredor de éxito. Entonces: ¿Es ésta una visión muy superficial? YAAAA. Pero incluso los tópicos siempre contienen una pizca de verdad.

La avaricia come cerebros

No hay gangas. Y no te lo tomes como algo personal, pero aunque lo hubiera, nadie te lo ofrecería. ¿Por qué?

“One-Shot” de los herederos

Los niños esperan que la abuela muera por fin. Y entonces la comunidad de herederos interviene para vender la vajilla de plata de la familia. A menudo tienen que hacerlo, porque los costes de mantenimiento son mucho más elevados hoy que en los días dorados del establecimiento de la propiedad familiar. O también porque hay que pagar el impuesto de sucesiones.

Los herederos saben que sólo pueden vender su herencia una vez. Y, por supuesto, todos nos enteramos por amigos de que se habían vendido a un precio increíblemente bueno. Sin tener en cuenta que los amigos pueden haber invertido antes más dinero en la renovación de la finca. O no está situado en una arteria principal … O ninguna línea de alta tensión atraviesa la propiedad …

Lo que quiero decir es lo siguiente: al comprar bienes inmuebles en Mallorca, la codicia reina igualmente en el lado del vendedor. Todo el mundo quiere ver tanto dinero como sea posible, porque nada más le seguirá. Así es la herencia familiar. Y cuando la plata se vende, desaparece. Artículo. Fuera. Y entonces la imaginación es a menudo mayor que la viabilidad del mercado.

Al comprar una propiedad en Mallorca también oirás frases como

“A todo heredero le gustaría tener al menos 500.000 euros”.

Se trata simplemente de una forma más emocional de verlo, reconociendo que será la última vez que esperes una ducha caliente.

Además, las familias mallorquinas suelen vivir con los pies en la tierra. Y permanecer en estrecha cohesión familiar. Y valoran mucho la tierra como activo en sí.

Los vendedores también son codiciosos

Todo vendedor que compre una propiedad en Mallorca intentará conseguir lo máximo posible por ella. Eso tiene sentido. Debido al hecho de que en las últimas décadas se ha producido una tendencia alcista casi ininterrumpida, y de que todo profesional ha oído hablar al menos de otro profesional que ha vendido su chalet con grandes beneficios, todo vendedor quiere sacar la mayor tajada primero. Declaraciones de corredores como

No puede vender a ese precio, porque después del precio de compra, los costes accesorios de compra y los costes de renovación, no hará un buen negocio.

son graves. Esto ha funcionado a menudo en las últimas décadas. Y si el vendedor no tiene que vender, probablemente no tendrá en cuenta tu oferta seria, más baja pero razonable, para comprar una propiedad en Mallorca. Aunque de hecho y en cuanto al fondo esté más cerca del valor real de mercado que el precio que él pide.

He visto muchas propiedades en la isla que no han rotado en 5-10 años. Porque el precio de venta era demasiado alto. De hecho, en algún momento la realidad se pone al día con el precio inflado. O se puede encontrar al famoso “bobo”.

¿por qué tú más que nadie?

Entonces deberías preguntarte, cuando alguien te ofrezca una supuesta ganga, por qué deberías ser tú el afortunado.

Vivo aquí e invierto profesionalmente en el sector inmobiliario. Y, por supuesto, me ofrecen muchas propiedades. Tantas, de hecho, que pido a los agentes inmobiliarios que me den al menos dos o tres argumentos introductorios a las exposiciones, explicándome por qué esa propiedad en concreto es tan interesante. A menudo me encuentro con que los propios intermediarios no lo saben. ¿Por qué?

Las agencias inmobiliarias de Mallorca no tienen propiedades en exclusiva. Esto significa que “gana” el corredor que “registre” a un posible comprador ante los propietarios lo antes posible. Es el proceso por el que el vendedor confirma que este posible comprador está ahora bloqueado para el agente xy y que, en caso de venta, este agente tiene derecho a la comisión.

Desgraciadamente, el procedimiento hace que, en realidad, no haya ninguna razón económica para que el agente inmobiliario dedique todo el tiempo y los detalles posibles a la propiedad. Entonces sólo se arriesga a no poder cobrar nunca una comisión porque otro corredor fue más rápido.

Así que tengo que leer todas las sinopsis. Y hazte una foto. Y prueba Google Maps si tengo la suerte de encontrar la dirección. Pero siempre que me ofrecen una verdadera ganga, ¡simplemente hay razones para el bajo precio! O bien un nuevo proyecto de construcción adornado con “ocupas”. O las a menudo exageradas ventas bancarias. Pero cuidado, en todos estos casos el descuento está justificado. Porque deshacerse de los “Ocupas” es un largo camino pedregoso. Algo más fácil para los particulares, extremadamente largo y laborioso para las empresas que invierten profesionalmente. Y los préstamos bancarios que se venden no garantizan en absoluto que al final te conviertas en propietario. Compras un préstamo. Que o se sirve. Entonces eres efectivamente un banco privado sin bienes inmuebles. O ejecuta la subasta pública. Donde quizá otro interesado te compre la propiedad de tus sueños.

“lo que un tercero externo está dispuesto a pagar”.

Los expertos saben que estoy hablando del valor de mercado. A diferencia del método de los beneficios capitalizados, en el que el valor de un inmueble se determina, por ejemplo, mediante los ingresos por alquiler, el valor de mercado es un valor muy variable. Porque aquí es donde actúan los factores blandos. Si, por ejemplo, el promotor de la nueva villa de Port d’Andratx fue tan listo como para amueblar su nuevo edificio con muebles Missoni y la simpática pareja de oligarcas rusos lo encuentra totalmente “wow”, entonces el absurdo precio de venta de 18 millones de euros se convierte de repente en el valor de mercado realista. Aunque un cálculo serio podría decir: 3 millones de terreno + 3 millones de costes de construcción + 2 millones de beneficio para el promotor equivalen sólo a 8. Pero el “tercero ajeno” acaba de llegar a la vuelta de la esquina y ha añadido 10 millones. Por el mobiliario, que puede haber costado 500.000 euros.

Mallorca como mercado de vendedores

La sencilla razón principal por la que no hay gangas: Hay demasiados interesados.
Y es muy poco probable que sólo un agente inmobiliario conozca una buena propiedad. Y resulta que sólo te conoce a ti y resulta que quiere hacer algo bueno por ti. Probablemente no sea imposible, sólo muy muy improbable.

La gente compra casas, sobre todo de vacaciones, emocionalmente. Cuando una propiedad está bien hecha y lista para entrar a vivir, nunca es una ganga. Porque es fácilmente comercializable incluso a un precio elevado en un mercado de vendedores. Si hay alguna ganga, a veces se trata de proyectos para inversores que requieren grandes reformas. Pero también en este caso, los beneficios potenciales para el inversor suelen estar ya previstos en los precios de las existencias. Así que, incluso allí, en un mercado tan caliente, ¡hay pocas posibilidades de forrarse!

Así que no te dejes deslumbrar cuando el Sr. “Gucci” aparezca por la esquina y te ofrezca el sueño de una casa en Portixol por 1 millón. No existe tal cosa. Y si luego te pide un depósito en su cuenta: Manos fuera y ve a la policía.

¿Comprar una propiedad en Mallorca es seguro?

La compra de una propiedad en Mallorca o las transacciones inmobiliarias en general en España funcionan de forma diferente que en Alemania. Sin embargo, el papel del intermediario es relativamente idéntico, ya que ahora está ampliamente armonizado por la legislación europea.

¿Cómo encuentro un intermediario?

Ya hemos tratado este tema en la primera parte. En resumen, no hay nada malo en apostar por los nombres conocidos. Pero: por favor, primero busca en Google. Mira Google Maps, mira Facebook. Si no encuentras nada allí, manos fuera. Si no encuentras opiniones claramente predominantemente positivas y también suficientes, no te metas.

Por lo demás, la comisión de intermediación suele negociarse previamente con el propietario, y tu influencia sobre ella es limitada. Y, suponiendo que vayas en serio, por supuesto también debes encontrar a tu agente inmobiliario simpático y creíble. Por favor: No le pidas un abogado ni un ingeniero civil. Podrías tener la desgracia de que te recomendaran a alguien que no se fija tanto.

¿Cómo encuentro un abogado?

¡Buena pregunta! En general, recomendaría no recurrir a un abogado que te recomiende un agente inmobiliario. ¿Por qué? Conozco innumerables agentes inmobiliarios buenos y honrados. Pero, por desgracia, hay algunos casos en los que hay un poco de carrusel entre los corredores y los abogados, en los que los abogados no se toman muy en serio su escrito de revisión. A cambio, siempre conseguimos clientes del corredor. Y los propios corredores participan incluso en las empresas de promoción inmobiliaria.

Por supuesto, el comprador desprevenido nunca recibirá el asesoramiento objetivo y serio que necesita. Y así es como han surgido una o dos malas compras. Creo que, en principio, tiene sentido no mezclar los distintos intereses de las partes implicadas:

El agente está desesperado por que el acuerdo salga adelante. Sólo entonces obtendrá su dinero. Está en su derecho, pero eso no le convierte en el asesor más objetivo, aunque se esfuerce.Debes pagar al abogado para que siempre reciba su dinero. Aunque no se llegue a la compra. Para que pueda aconsejarte objetivamente. Y no tiene ningún interés en que el acuerdo se lleve a cabo.

En España tenemos una ley similar, pero por supuesto diferente a la de Alemania. Y en la región autónoma (comparable a un estado federal alemán) de las Islas Baleares, por supuesto también hay leyes estatales o formaciones de derecho nacional en normas estatales. Esto incluye, en particular, puntos como la conservación de la naturaleza y la protección del medio ambiente, por lo que no sólo es importante que tu abogado conozca bien la legislación inmobiliaria española. Pero también un muy buen conocimiento de las costumbres mallorquinas.

Al principio, trabajé con abogados alemanes porque me resultaba más fácil lingüísticamente. Mientras tanto, trabajo con dos bufetes mallorquines, porque tengo la impresión de que allí las condiciones locales son a veces incluso mejores.

Sin embargo, sinceramente soy “parcial” porque mientras tanto mi mujer es abogada alemana en un bufete y se ocupa de los clientes alemanes. No quiero ser sospechoso de utilizar aquí la guía para hacer publicidad subrepticia. Por lo tanto, no recomiendo a nadie aquí, sino que te recomiendo a ti: Busca en Google y pregunta a amigos que ya hayan comprado con éxito. Pero en cualquier caso: busca en Google a cada socio antes de decidirte.

“Arras” o “promesa de compraventa”

La mayoría de las veces, el vendedor sigue queriendo mudarse. O necesitas tiempo para financiarte. A continuación, se negocia un contrato de arras o una promesa de compraventa entre los abogados, cuyo contenido es en gran medida idéntico al del contrato de compraventa que se formaliza posteriormente ante notario. El contrato de opción no tiene que firmarse ante notario, basta con la firma de ambas partes. Esta es la principal diferencia formal a la hora de comprar una propiedad en Mallorca en comparación con Alemania.

Normalmente se acuerda un depósito del 10%. Debe ser que el vendedor se comprometa a venderte. O devuelve el 10% Y una penalización contractual del mismo importe. Al revés: si no compras, el vendedor se queda con el 10%. El 10% debe estar en una cuenta de custodia notarial. O en un bufete de abogados de gran reputación y larga trayectoria. Pero NUNCA con el intermediario. NUNCA con el vendedor. Mejor no con el abogado del vendedor.

A menudo también puedes negociar que, si falla la financiación, te devuelvan el 10%. Pero también puede sobresaltar al vendedor, porque ve que su venta no es tan árida como el agente inmobiliario le dijo de antemano.

A diferencia de Alemania, el notario tiene un papel más ejecutivo en la compra de una propiedad en Mallorca. También vuelve a leer el contrato cuando se formaliza ante notario, pero no se ocupa de él tan extensamente como los notarios alemanes. Por eso, sus honorarios son también mucho más bajos. El trabajo real aquí recae en los abogados, los honorarios habituales son del 0,5 – 1% del importe de la compra.

Tareas del abogado

¿Qué tiene que comprobar el abogado?

¡Bastante! En primer lugar, lo más importante es que el propietario sea también el dueño. Y que la propiedad que deseas también esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Y con la estructura real del edificio y las superficies adecuadas. Es normal que haya ligeras variaciones, incluso entre los distintos registros.

Ya he hablado en detalle sobre las construcciones ilegales al comprar una propiedad en Mallorca en la primera parte. Sólo esto: si las pequeñas cosas son ilegales, puedes vivir con ello. Pero si partes decisivas de la casa no son legales y no pueden legalizarse, déjalas.

“Después de ocho años es legal”

Eso no es así. Transcurridos 8 años, la acción judicial por ilegalidad prescribe. Pero en cuanto tengas que presentar una solicitud de construcción, aunque sólo sea para enlucir la fachada, fracasará. Porque tu objeto no es legal. Por tanto, la ilegalidad sigue existiendo. Y se persigue cada vez más estrictamente. Y puede convertir tu propiedad en un vendedor lento cuando quieras volver a venderla.

Y: si se quema tu casa, “sólo” puedes reconstruirla legalmente. Así que no como podría haber dicho. Pero sólo de la forma que es legal. ¿Sucede esto todos los días? No. Pero si te pasa a ti, es una pena.

Luego hay cuestiones más complicadas a la hora de comprar una propiedad en Mallorca, que a menudo sólo tienen importancia regional. Por ejemplo, la zona alrededor de la Sierra de Tramuntana goza de una protección muy fuerte. Hay conservación de la naturaleza y protección contra las inundaciones.

Así, por ejemplo, ya no puedes construir junto al cauce de un río. Lo cual es bastante razonable, como nos han demostrado las tormentas. Pero si es el único lugar legal para la piscina, puede que incluso obtengas permiso del ayuntamiento. Pero aun así, la piscina es entonces ilegal. Pero eso sólo lo saben los abogados que se ocupan de transacciones en esos ámbitos.

En el caso de las comunidades de propietarios, es muy importante comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios (“Comunidad”) y las actas. Y comprobar si hay atrasos. Lo mismo se aplica, en principio, a los pagos atrasados sobre la propia propiedad, por ejemplo, los impuestos.

A veces los abogados negocian de forma muy estricta al comprar una propiedad en Mallorca, porque por un lado quieren proteger tus intereses. Por otra parte, tal vez también quieran demostrar la importancia que tienen para ti. En la fase en la que hablan los abogados, te recomiendo que sigas con ello. Habla con el agente inmobiliario. Habla con tu abogado. Muchas transacciones fracasan antes de que se firme el contrato de opción, bien porque los abogados endurecen los frentes, bien porque otro comprador, a menudo presentado por un corredor distinto, simplemente aparece a la vuelta de la esquina y se lleva las cosas por delante.

Lo que no quiero decir es: de acuerdo con todo. Pero si la propiedad es clara. Y tu objeto deseado es idealmente legal, entonces el único punto real de discordia son las garantías.

La garantía a menudo no vale nada

Las garantías sólo suelen tener valor en promotores de buena reputación cuando se compra una propiedad en Mallorca. Porque la mayoría de las veces estás comprando a comunidades de propietarios de inversores o a una SL de proyectos y luego tienes direcciones de entrega de la demanda en el norte de Noruega… Y en el tribunal, se utiliza la tabla de costes de construcción española para comparar. Suele ser mucho menos de lo que cuesta realmente subsanar el defecto, sobre todo en una vivienda de lujo. Y lo que es más importante, muchas cosas que pueden estar mal construidas o incluso estúpidamente planificadas son obviamente una mierda. Pero no hay escasez.

Suelo comprar propiedades sin renovar. El vendedor no quiere garantizar nada. A veces conseguimos que al menos declare que no conoce ningún defecto. O la estructura estaba bien. Pero, para ser sinceros, esto es secundario con respecto a las propiedades que compramos.

Para ti, que probablemente quieras comprar una vivienda de obra nueva o recién reformada, la calidad de la realización estructural es, por supuesto, un factor muy decisivo a la hora de comprar una vivienda en Mallorca.

Mi estimación es que alrededor del 70% de las viviendas se han construido o reconstruido relativamente mal.
Esto puede verse a menudo en el “acabado”, es decir, cómo se han instalado los elementos finales, por ejemplo, azulejos, armarios empotrados y partes similares reconocibles externamente de la estructura del edificio. Sin embargo, más caras y difíciles de curar son cuestiones como: Calidad de las ventanas, calidad de la instalación de calefacción y/o aire acondicionado. En este caso, puede tener sentido pedir al vendedor que te permita realizar pruebas con expertos en varias fechas, por ejemplo, para determinar si el control mediante el sistema de bus KNX funciona en absoluto. Y si el dimensionamiento del sistema es en absoluto suficiente para los días calurosos de verano y los frescos de invierno. Hay ingenieros especializados en ello, y yo les pediría consejo, al menos si se trata de una vivienda grande. Y: haz el esfuerzo. Comprar una propiedad en Mallorca de forma segura es mucho trabajo. Tiempo de costes. ¡Pero merece la pena!

Por lo demás, el consejo de la primera parte se aplica en general: ¡mantente alerta cuando compres una propiedad en Mallorca y consulta a profesionales!

Lo que quiero decir es: mejor comprobar, comprobar y comprobar. En lugar de esperar a posteriori que cualquier garantía pueda hacerse valer con éxito. Y si realmente lo has comprobado a fondo, mejor busca completar la transacción con éxito que exigir garantías “salvajes” a los vendedores.

Pero está claro que es una decisión que tenéis que tomar vosotros mismos. También es difícil que alguien pueda dar consejos objetivos. No te comprometas demasiado, pero tampoco seas demasiado obstinado. Como siempre en la vida 😉

¡Diviértete con la búsqueda ulterior, y esperemos que exitosa, de la propiedad de tus sueños!

Arnd