Ratgeber Kauf Immobilien auf Mallorca
| | | |

Guider för att köpa en fastighet på Mallorca

Så att önskan inte blir till frustration! En serie handböcker för säkra och framgångsrika inköp.

0 0 votes
Article Rating

Så att önskan inte blir till frustration!

Guide för ett säkert köp av fastigheter på Mallorca

Den ultimata guiden för ett lyckat fastighetsköp på Mallorca: Du vill köpa en andra eller kanske första bostad på Mallorca? En lägenhet i hjärtat av det livliga och vackra Palma? Eller en finca på landsbygden? Jag vill ge dig några tips för att göra ditt köp lyckat och säkert så att nöjet inte förvandlas till frustration! Det här avsnittet handlar om allt du måste tänka på när du inspekterar och undersöker fastigheten. I nästa del tittar vi på några mer formella hinder som kan få ett obehagligt slut.

Guide för att köpa en fastighet på Mallorca
Om projektledningen inte fungerar perfekt och rutinmässigt här är frustrationen förprogrammerad!

Naturligtvis händer det ibland att köpare blir lurade när de köper en fastighet på Mallorca. Många köper faktiskt spontant på semestern. Jag har aldrig tidigare haft med platser, byggmetoder eller marknaden att göra. Och vi var helt enkelt för euforiska för att ta köpet på det allvar som krävs överallt i världen. De säger att de inte skulle ha gillat det hemma. Det är förmodligen sant, men det var inte platsen, utan tillvägagångssättet. Om du inte vill att din shoppinglust ska förvandlas till shoppingfrustration måste du ta några saker till dig och ta några dagar på dig för att organisera saker och ting på ett framgångsrikt och säkert sätt.

”det där lilla extra”

Detta är en relativt svår fråga att förstå när man köper en fastighet på Mallorca. Du måste främst känna det. Vid de flesta visningar funderar jag på vilket pris jag skulle kunna hyra till. Och se fördelar och nackdelar med objektet. Jag tycker vanligtvis att det är för dyrt. Och fundera. Besöken varar länge. Jag letar nämligen alltid efter poäng som är en showstopper eller som gör det möjligt för mig att lägga ett högre bud.

Guide serie för att köpa en fastighet på Mallorca - Lägenhet Portixol
Det ”vissa något” – ”No13” i Portixol i den första raden av havet.

Men sedan finns det dessa föremål. Som jag går in i och vet att det här är det. Och jag kan inte ens berätta varför! Ofta måste planlösningarna omdisponeras senare. Eller så är den i ett mycket dåligt skick. Men jag vet inte varför: det passar. Och jag har aldrig haft fel om det. I brist på en bättre klassificering kallar jag denna faktor för ”det där lilla extra” och har helt enkelt inkluderat den i utvärderingsformulären.

”Läge, läge och läge”

Jag behöver egentligen inte förklara mer. Gäller även utanför köp av fastigheter på Mallorca. Bara två kommentarer: Det finns ofta mikroplatser som är särskilt bra. Eller är särskilt dåliga. Jag tittar alltid noga på de få gatorna i området.

Guide för att köpa en fastighet på Mallorca
Plats, plats, plats – här är bukten i Portixol

Titta hur snygga fönstren i de omgivande husen är. Hur ser gårdarna ut, verkar dörrklockorna välskötta? Detta kan nedvärdera ett faktiskt bra läge.

Ingen smärta, ingen vinst!

Besök på kvällen. Eller på helgen. Och kanske tidigt på morgonen. Det finns absurda saker, men de kan vara brutalt irriterande. Som klubben som bara är öppen på helgerna och som du trodde var ett gammalt romantiskt och slarvigt lagerhus. Eller det förnäma bostadsområdet Son Vida, där huvudvägen är praktiskt taget blockerad när Palmas stora skolor börjar eller slutar sina lektioner. För den som inte själv måste köra barnen till skolan spelar det ingen roll! För föräldrar som bor här är det en hög frustration. Och ja, ett lyckat och säkert köp av din fastighet på Mallorca kostar lite mer ansträngning.

Ser ut. Drömmarnas utsikt. Insikter: Att köpa en fastighet på Mallorca

Titta ut genom alla fönster. Böj dig ut. Titta runt omkring på den. Då ser du också om det finns några droppkanter. Eller sprickor. Eller konstiga märken i putsen som tyder på problem. Men framför allt ska du se om du gillar det du ser. Och huset är inte bara ett fönster med havsutsikt. Ett lyckat köp kan bara genomföras om du i förväg kan vara säker på att du verkligen gillar din fastighet på Mallorca.

Fråga efter planritningar när du köper en fastighet på Mallorca! Vad skulle du se från vilken plats om denna mur inte längre fanns där eller i närheten? Vad skulle du tycka om det? Eller var kan man till exempel skapa en vacker och speciell utsikt genom enkla trädgårdsåtgärder? Ett litet citronträd framför badrumsfönstret gör varje vistelse där på något sätt trevligare! För det är vad du och vi föreställer oss att Mallorca är.

Jag älskar looks! Jag har aldrig köpt en fastighet på Mallorca som inte hade en förtrollande utsikt på något sätt. Därför kan jag också hyra ut dem på ett säkert och framgångsrikt sätt. Så att nöjet inte förvandlas till frustration!

Situationen är på väg att förändras, det är säkert!

Sedan finns de så kallade förväntningsskikten. Jag har hört talas om många av de mer ökända stadsdelarna här, de är på väg att växa. Det här är ett säkert köp, ”andra” är mycket framgångsrika med detta på vägen.

Jag har lyssnat på den i tio år. Och det hände inte mycket där. Var verkligen uppmärksam där.

”orörlig”

Vi talar om fastigheter här eftersom de står stilla. Det borde de åtminstone göra. Och det kan du inte ändra på. Vi återkommer till situationen här. Men även när det gäller frågan om ”gemensam egendom” är detta på spanska comunidad. Detta är numera en viktig del av ett flerpartisystem. Och som alltid är fallet finns det en och annan delägare. Så:

alltid låta kontrollera protokollen. Fråga efter ”presidente”, det är den stackars djävulen som vanligtvis sköter alla formaliteter gratis och försöker samla in de betalningar som saknas från de andra. Detta leder oss till nästa punkt: Är alla betalningar aktuella? Finns det några speciella saker som planeras? Stora renoveringar? Konverteringar? Och tar säljaren fortfarande hand om det? Detta leder till den andra punkten, nämligen

”oföränderlig”

Detta inkluderar till exempel fatadderelement, där en Comunidad kan vara mycket, mycket trångsynt. Om dina grannar tycker att de underbara vita plastfönstren i rundbågen är vackra, så är de det.

Takhöjder

Så: Om du tycker att takhöjden är låg före ombyggnaden, fundera noga på om den kommer att vara ännu sämre efter ombyggnaden.

Vissa årtionden hade helt enkelt dåliga takhöjder. Om du sedan vill installera golvvärme förlorar du knappt 10 cm. Och om taket inte redan är upphängt vill de ta minst 30 cm av din rygg för det. Eftersom du behöver utrymme för luftkonditioneringen, som kanske fortfarande saknas. Och både golvvärme och luftkonditionering är vettiga! Vi har ofta ett mycket fuktigt klimat här, så längtan efter varmt väder förvandlas snabbt till frustration. Värmen kan vara outhärdlig, särskilt i augusti.

Beroende på när husen byggdes finns det några kritiska material och byggmetoder:

Marés

Det är en riktigt vacker sten, men tyvärr har den mer egenskaper som en relativt stabil svamp. Under Franco-eran var man tvungen att använda lokala material, så du kommer fortfarande att stöta på det ofta fram till mitten av 70-talet. Och: Jag har redan upplevt byggherrar i lyxsegmentet som helt enkelt har instruerat sina östeuropeiska byggnadsarbetare att stänga Marés med gipsskivor. Detta gäller åtminstone efter garantiperioden, tills fukten har trängt in och köparen ser att han har köpt en lyxig fastighet i behov av renovering till ett helt överpris.

Att köpa en fastighet på Mallorca
Källa: Wikipedia Tysklands webbplats 15.10.2021

Horisontell barriär

Det finns ingen grund i varje fastighet. Och det var först i början av 2000-talet som byggnormerna föreskrev isolering mot stigande fukt. Jag har dock sett ett extremt stort antal hus där isoleringen (och den är verkligen billig att bygga) helt enkelt glömdes bort. Men fråga en bra expert om detta. Eller köp åtminstone en ytmätare som den på bilden nedan och kontrollera väggarna. Från insidan. En bra handbredd över marken. Och ännu högre igen. Om det finns några avvikelser ska du senast kalla in en specialist. Men om du inte vill ha den som mäklaren rekommenderar, fråga Google!

Fuktmätare - Guide Series Köpa fastigheter på Mallorca
TFA Dostmann Humidcheck Contact, fuktmätare för material ca. 89 €,

Aluminos eller Fiebre del hormigón

https://www.tecnicdecapcalera.cat/

Under 60-80-talen tillsattes aluminiumpartiklar i betongen. Jag har ingen aning om varför, om någon vet, vänligen skriv till mig! Och tyvärr har detta den egenskapen att det kan utveckla denna byggpatologiska upptäckt, som huvudsakligen kan minska materialets styrka avsevärt. På tyska heter det Aluminose. Om du är intresserad kan du ta en titt på den här webbplatsen, de förklarar det ganska bra. Och det är mycket viktigt. Allt går att åtgärda. Men super genomarbetad. Det är hemskt för takhöjden, som vanligtvis var dålig ändå under den här byggnadstiden.

Om denna patologi misstänks: Kontrollera!!!! Om resultatet är positivt: Bort med händerna! Där går vi tydligt från glädje till frustration! Endast om ditt hjärta är helt fäst vid detta hus. Om du har råd och vill bete dig oekonomiskt: låt en arkitekt beräkna renoveringen och lägg till en buffert på 30 % för säkerhets skull.

”Lagligt” spelar roll när du köper en fastighet på Mallorca

Det svåraste ämnet enligt min mening! Så snart du verkligen vill ändra mycket kommer vi förmodligen att hamna i en ”Obra Mayor”. Detta är vad spanjoren kallar en ”riktig byggarbetsplats”, där strukturen eller volymen också förändras. Och när de tillämpas gäller den gällande bygglagstiftningen. Och det tenderar att vara mer restriktivt i dag än när ditt hus byggdes. Så du skulle omvandla saker olagligt. Ofta eftersom många intressenter fortfarande rekommenderar detta.

Så länge som inga volymer ökas eller det inte är synligt från utsidan kan det fungera. Men om du vill sälja ditt drömslott är det mindre och mindre attraktivt för köparna. För de vill också förvärva sin fastighet på Mallorca utan frustration och njuta av den med glädje. Förr i tiden var detta ”normalt”. I dag pågår rivningen. Nu finns det mer än 50 hus per år på Mallorca. Sök råd från en arkitekt som inte har rekommenderats av byggherren eller din mäklare.

”En pool går alltid bra”

”En pool kan byggas där”. Eller ännu bättre: ”Vattendepån kan byggas om, det är inga problem alls”. Eller: du kan bygga ett garage där bak i skogen. I grund och botten antas det att mer än lagret ofta inte är möjligt. Din säljare har förmodligen redan gjort allt som är möjligt. Eller till och med mer.

Precis samma sak med källarna. Det är vanligtvis inte olagligt att köpa en källare när man köper en fastighet på Mallorca. Eller bara delvis. Särskilt på landsbygden används de ofta som sovrum, hemmabio, fitnessrum, spautrymmen osv. Och ibland även det ena eller andra fönstret. Eller till och med volymen.

Nu kan du säga: Jag bryr mig inte om att någon lägger märke till det, jag kan klara mig utan det om det behövs. Det kan frustrera mig. Men det är inte dramatiskt. Bra! Denna punkt kan vara relativt ofarlig och förekommer ofta. Men när viktiga utrymmen ingår i dessa olagliga användningsområden ökar frustrationen. Eftersom en säker och framgångsrik återförsäljning åtminstone kan försämras.

Det som är viktigt för dig och det du inte kan ändra på ska passa! Du måste ha kontrollerat de ändringar som du vill göra. Och lager också! Båda tekniskt sett. Och även juridiskt.

I nästa del av den här lilla serien om att köpa fastigheter på Mallorca ska vi tala om hur du kan hitta din drömfastighet från början. Senare kommer vi att behandla köpet lite mer ingående och, mycket ytligt, eventuella skattekonsekvenser. Sedan letar jag efter gästförfattare, för inte ens i Spanien får alla ge obehindrade råd inom alla yrkesområden. Och jag är varken civilingenjör, jurist eller skattekonsult. Detta är bara några praktiska erfarenheter som jag vill dela med mig av till dig.

Jag hoppas att detta var tillräckligt informativt och ser fram emot din feedback! Frågor och kritik är välkomna i kommentarsfältet nedan!

Arnd

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest

Denna webbplats använder Akismet för att minska skräppost. Lär dig hur din kommentardata bearbetas.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments