| | | |

Bedrägeri? Köp en fastighet på Mallorca

I den här delen behandlar vi ämnet ”vanliga bedrägerier”. Vi visar hur det är stressfritt och säkert att köpa en fastighet på Mallorca!

0 0 votes
Article Rating

Att köpa en fastighet på Mallorca är ingen självklarhet, vilket det senaste exemplet visar igen ….

El Aviso rubricerade i februari 2020: ”Den blåsiga fastighetsförsäljningen är snart över”. På den tiden försökte Association of Estate Agents of the Balearic Islands (API), tillsammans med andra branschorganisationer, få regeringen att stävja spridningen av mäklare. Sedan avregleringen år 2000 kan vem som helst kalla sig mäklare. Utan prov och utan några förkunskapskrav.

Politiken förblev inaktiv. Även om de seriösa leverantörerna i branschen har upprepat kravet till politikerna, bland annat även i januari 2021.

Och i december 2021 kom den stora smällen. Bild: ” Den vackra Ferdinand och hans smutsiga hemlighet”. Mallorca Zeitung rapporterar att den påstådda bedragaren sägs ha lurat sina offer på minst 2,2 miljoner euro, medan andra publikationer antar att det rör sig om tiotals miljoner euro.

Vad hände?

Om medierapporteringen är korrekt, och med en ytlig kännedom om några av de inblandade personerna, kan jag mycket väl tänka mig att köpare av lyxfastigheter blev ”lurade”. Tomma villor besöktes. Och den lyckliga köparen fick veta att han kunde (eller var tvungen att…) betala handpenningen direkt till mäklaren. Men i vissa fall fanns det förmodligen inget intresse av att sälja från ägarens sida…. Eller redan en annan köpare. I vilket fall som helst har dock, enligt myndigheternas anklagelser, handpenningarna behållits av mäklarkontoret och förmodligen använts till sportbilar och lyxkläder.

På mäklarkontoret med två kontor (Puerto Portals och Port d’Andratx) i det allra bästa läget såg det ut som seriösa affärer. Vilket förmodligen också delvis skedde. I dag arbetar ingen längre där.

Att köpa en fastighet på Mallorca
Kontor i Puerto Portals (Källa: Mallorca Zeitung, 15.12.2021)

Låt oss gå igenom några punkter som ligger mellan allmän livserfarenhet och juridisk rådgivning för lekmän. Så att du inte faller för en bluff!

GUCCI och G-klass är inte ett tecken på framgång

Att köpa en fastighet på Mallorca

Det kan mycket väl vara så att din motpart, som klär sig i statussymboler som en reklampelare, helt enkelt har dålig smak. Men det är också möjligt att han försöker representera något som han inte är.


De riktigt rika människor som jag träffat var aldrig särskilt välklädda eller dekorerade. En ackumulering av synliga varumärken kan vara ”på modet” bland de nyrika i Mellanöstern och Fjärran Östern, men i Centraleuropa är de inte det och bör kanske till och med uppfattas som en varningssignal.

Samma sak gäller för mäklare som kör upp i en Ferrari eller AMG G-klass. Alla är välkomna till den. Men det har aldrig hänt mig med en framgångsrik mäklare. Så: Är detta en mycket ytlig syn? YAAAA. Men även klichéer innehåller alltid ett korn av sanning.

Girighet äter hjärnor

Att köpa en fastighet på Mallorca

Det finns inga fynd. Ta det inte personligt, men även om det fanns något skulle ingen erbjuda dig det. Varför är det så?

”One-Shot” av arvtagarna

Barnen väntar på att mormor äntligen ska dö. Och sedan går arvtagarna in för att sälja familjens silverbestick. Ofta måste de göra det, eftersom underhållskostnaderna är mycket högre i dag än under de gyllene dagarna då familjen ägde företaget. Eller också för att arvsskatt ska betalas.


Arvingarna vet att de bara kan sälja sitt arv en gång. Och naturligtvis hörde vi alla från vänner att de hade sålts för ett otroligt bra pris. Utan att ta hänsyn till att vännerna kan ha investerat mer pengar i renoveringen av finkan innan. Eller om det inte ligger vid en huvudartär … Eller att ingen högspänningsledning går över fastigheten …

Vad jag vill säga är att när man köper fastigheter på Mallorca är girigheten lika stor på säljarens sida. Alla vill se så mycket pengar som möjligt, för inget annat kommer att följa efter. Det är bara familjearvet. Och när silvret säljs är det borta. Artikel. Ut. Och då är fantasin ofta större än marknadens lönsamhet.

När du köper en fastighet på Mallorca kommer du också att höra meningar som

”Varje arvinge vill ha minst 500 000 euro”.

Detta är helt enkelt ett mer känslomässigt sätt att se på saken, eftersom det är sista gången du kan förvänta dig en varm dusch.

Dessutom lever de mallorcanska familjerna i allmänhet på jorden. Och stå i nära familjesammanhållning. Och värderar mark mycket högt som en tillgång i sig själv.

Säljarna är också giriga

Varje säljare som köper en fastighet på Mallorca försöker få ut så mycket som möjligt för sin fastighet. Det är logiskt. Eftersom det under de senaste årtiondena har varit en nästan oavbruten uppåtgående trend, och eftersom varje idiot har hört talas om minst en annan idiot som har sålt sin villa med stor vinst, vill alla säljare göra det stora klippet först. Uttalanden från mäklare som


Han kan inte sälja till det priset, för efter inköpspriset, tilläggskostnader och renoveringskostnader kommer han inte att göra en bra affär.


är allvarliga. Detta har ofta fungerat under de senaste årtiondena. Och om säljaren inte behöver sälja kommer han förmodligen inte att överväga ditt seriösa, lägre men rimliga bud på en fastighet på Mallorca. Även om det i sak och innehåll ligger närmare det faktiska marknadsvärdet än det pris som han kallar upp.


Jag har sett många fastigheter på ön som inte har vänt på 5-10 år. Eftersom försäljningspriset var alldeles för högt. Vid någon tidpunkt kommer verkligheten ikapp det överdrivna priset. Eller den berömda ”doofus” kan hittas.

Varför just du av alla människor?

Då bör du fråga dig själv, när någon erbjuder dig ett förmodat fynd, varför du ska vara den lyckligaste.


Jag bor här och investerar professionellt i fastigheter. Och naturligtvis får jag många erbjudanden om fastigheter. Det är faktiskt så många att jag ber mäklarna att ge mig minst två eller tre inledande argument till exponaten, där de förklarar varför just den här fastigheten är så intressant. Ofta upptäcker jag att mäklarna själva inte vet. Varför är det så?


Fastighetsmäklare på Mallorca har inte enbart fastigheter. Detta innebär att den mäklare som ”registrerar” en potentiell köpare hos ägarna så snabbt som möjligt ”vinner”. Detta är den process genom vilken säljaren bekräftar att denna potentiella köpare nu är blockerad för agent xy och att denna agent har rätt till provisionen vid en eventuell försäljning.


Tyvärr innebär förfarandet att det faktiskt inte finns någon ekonomisk anledning för mäklaren att lägga ner så mycket tid och detaljer som möjligt på fastigheten. Han riskerar då bara att aldrig få någon provision eftersom en annan mäklare var snabbare.


Så jag måste bara läsa varje synopsis. Och ta en bild. Och prova Google Maps om jag har tur nog att hitta adressen. Men när jag får ett riktigt bra erbjudande finns det helt enkelt skäl till det låga priset! Antingen ett nytt byggprojekt med många ”ocupas” (ockupanter). Eller den ofta hypade bankförsäljningen. Men se upp, det är alla dessa frågor där prisrabatten är motiverad. För att bli av med Ocupas är en lång och stenig väg att gå. Något enklare för privatpersoner, extremt tidskrävande och långvarigt för företag som investerar professionellt. Och de banklån som säljs garanterar inte alls att du blir ägare i slutändan. Du köper ett lån. Som antingen serveras. Då är du i praktiken en privatbank utan fastigheter. Eller så kör du en offentlig auktion. Det kan hända att en annan intressent köper din drömfastighet från dig.

”vad en utomstående tredje part är villig att betala”.

Experterna vet att jag talar om marknadsvärdet här. Till skillnad från metoden med kapitaliserat vinstvärde, där värdet på en fastighet bestäms t.ex. genom hyresintäkter, är marknadsvärdet ett mycket varierande värde. Det är nämligen här som mjuka faktorer får effekt. Om till exempel byggherren till den nya villan i Port d’Andratx var så smart att han lät inredda sin nya byggnad med Missoni-möbler och det trevliga ryska oligarkerparet tycker att det är helt ”wow”, då är det absurda priset på 18 miljoner euro plötsligt ett realistiskt marknadsvärde. Även om en seriös beräkning skulle kunna säga: 3 miljoner mark + 3 miljoner byggkostnader + 2 miljoner vinst för byggherren är bara 8. Men den ”utomstående tredje parten” kom precis runt hörnet och lade till 10 miljoner. För möblerna, som kan ha kostat 500 000 euro.

Mallorca som en säljarmarknad

Den enkla huvudorsaken till att det inte finns några fynd: Det finns för många intresserade parter.
Och det är ytterst osannolikt att bara en mäklare råkar känna till en bra fastighet. Och han råkar bara känna dig och råkar vilja göra något bra för dig. Det är förmodligen inte omöjligt, men mycket, mycket osannolikt.


Människor köper hus, särskilt semesterfastigheter, av känslomässiga skäl. När en fastighet är välgjord och redo att flytta in i är den aldrig ett fynd. Eftersom den är lätt att sälja även till ett högt pris på en säljarmarknad. Om det finns några fynd överhuvudtaget är det ibland projekt för investerare som kräver omfattande renoveringar. Men även här är investerarens potentiella vinster oftast redan inräknade i priset på inventarierna. Så även där, på en så het marknad, finns det små möjligheter att tjäna pengar!


Så bli inte förvånad när herr ”Gucci” kommer runt hörnet och erbjuder dig drömmen om ett hus i Portixol i första hand för 1 miljon. Det finns inget sådant. Och om han sedan ber om en insättning på sitt konto: Släpp taget och gå till polisen.

Är det säkert att köpa en fastighet på Mallorca?

Att köpa en fastighet på Mallorca eller att handla med fastigheter i allmänhet i Spanien fungerar annorlunda än i Tyskland. Mäklarens roll är dock relativt identisk, eftersom den nu i stort sett är harmoniserad i EU-lagstiftningen.

Hur hittar jag en mäklare?

Vi har redan behandlat detta ämne i den första delen. Kort sagt är det inget fel att satsa på de välkända namnen. Men: googla först. Titta på Google Maps, titta på Facebook. Om du inte hittar något där, lägg ner händerna. Om du inte hittar klart övervägande positiva och tillräckligt många recensioner, lägg av.


Annars förhandlas mäklaravgiften vanligtvis med ägaren i förväg, och du har endast ett begränsat inflytande över den. Och om du är seriös måste du naturligtvis också finna din mäklare sympatisk och trovärdig. Snälla du: Be honom inte om en advokat eller en civilingenjör. Du kan ha oturen att bli rekommenderad av någon här som inte tittar så noga.

Hur hittar jag en advokat?

Att köpa en fastighet på Mallorca

Det är en bra fråga! Jag rekommenderar i allmänhet att du inte använder en advokat som en fastighetsmäklare har rekommenderat dig. Varför? Jag känner otaliga ärliga och bra mäklare. Men tyvärr finns det några fall där det finns lite av en karusell mellan mäklare och advokater där advokaterna inte tar sitt granskningsuppdrag på allvar. I gengäld får vi alltid kunder från mäklaren. Mäklarna är till och med involverade i fastighetsutvecklingsbolagen.


Den intet ont anande köparen kommer naturligtvis aldrig att få de objektiva och seriösa råd han behöver. Och det är på det sättet som ett eller två dåliga köp har uppstått. Jag anser att det i princip är klokt att inte blanda ihop de olika parternas intressen:


Mäklaren är desperat för att affären ska gå igenom. Först då får han sina pengar. Det är hans rättighet, men det gör honom inte till den mest objektiva rådgivaren, även om han gör sitt bästa.Du bör betala advokaten så att han alltid får sina pengar. Även om det inte blir något köp. Så att han kan ge dig objektiva råd. Han har inget intresse av att affären genomförs.


I Spanien har vi en liknande, men naturligtvis annorlunda lag än i Tyskland. Och i den autonoma regionen Balearerna (jämförbar med en tysk delstat) finns det naturligtvis också delstatslagar eller omvandlingar av nationell lag till delstatsnormer. Detta omfattar särskilt frågor som naturskydd och miljöskydd, så det är inte bara viktigt att din advokat har goda kunskaper i spansk fastighetsrätt. Men också en mycket god kännedom om mallorcanska seder och bruk.


I början arbetade jag med tyska advokater eftersom det var lättare för mig språkligt sett. Under tiden arbetar jag med två mallorcanska advokatbyråer, eftersom jag har intrycket att de lokala förhållandena ibland är ännu bättre kända där.


Jag är dock ärligt talat ”partisk”, eftersom min fru under tiden tar hand om de tyska klienterna i en advokatbyrå som tysk jurist. Jag vill inte bli misstänkt för att använda guideboken för smygreklam. Därför rekommenderar jag inte någon här, utan jag rekommenderar dig: Googla och fråga vänner som redan har köpt med framgång. Men i vilket fall som helst: googla varje partner innan du bestämmer dig.

”Arras” eller ”promesa de compraventa”.

Oftast vill säljaren fortfarande flytta ut. Eller om du behöver tid för att få finansieringen på fötter. Därefter förhandlar advokaterna om ett optionsavtal (”contrato de arras”) eller ett köplöfte (”promesa de compraventa”), vars innehåll i stort sett är identiskt med det köpeavtal som senare ska skrivas på av notarie. Optionsavtalet behöver inte undertecknas av en notarie, utan det räcker med båda parters underskrifter. Detta är den största formella skillnaden när man köper en fastighet på Mallorca jämfört med Tyskland.


Vanligtvis avtalas en deposition på 10 %. Det bör vara så att säljaren förbinder sig att sälja till dig. Eller så betalar han tillbaka de 10 procenten OCH en avtalsavgift på samma belopp. Omvänt: Om du inte köper får säljaren behålla de 10 procenten. De 10 procenten ska placeras på ett notariellt spärrkonto. Eller på en mycket välrenommerad och väletablerad advokatbyrå. Men ALDRIG med mäklaren. ALDRIG med säljaren. Bättre inte med säljarens advokat.


Ofta kan du också förhandla om att du får tillbaka 10 % om din finansiering misslyckas. Men det kan också skrämma säljaren, eftersom han ser att försäljningen inte är så torr som mäklaren hade sagt i förväg.


Till skillnad från i Tyskland har notarien en mer verkställande roll när du köper en fastighet på Mallorca. Han läser också kontraktet på nytt när det är notarierat, men han behandlar det inte lika utförligt som tyska notarier gör. Därför är hans avgift också mycket lägre. Det är advokaterna som utför det egentliga arbetet, och den vanliga avgiften är 0,5-1 % av köpesumman.

Advokatens uppgifter

Vad måste advokaten kontrollera?

En hel del! Först och främst är det viktigt att ägaren också är ägaren. Och att den önskade fastigheten också är registrerad i fastighetsregistret. Och med den faktiska byggnadsstrukturen och de rätta ytorna. Små variationer är normala, även mellan olika register.


Jag har redan i den första delen talat i detalj om olagliga konstruktioner när man köper en fastighet på Mallorca. Om små saker är olagliga kan du kanske leva med det. Men om avgörande delar av huset inte är lagliga och inte kan legaliseras, låt dem vara.


Så är det inte. Efter åtta år är åtal för olaglighet preskriberat. Men så snart du måste lämna in en byggnadsansökan – även om det bara är för att putsa fasaden – kommer den att misslyckas. Eftersom ditt objekt inte är lagligt. Så olagligheten kvarstår. Och den tillämpas allt striktare. Och det kan göra din fastighet svårsåld när du vill sälja den igen.


Och: Om ditt hus brinner ner kan du ”bara” lagligt bygga upp det igen. Så inte som det kunde ha sagts. Men bara på det sätt som är lagligt. Sker detta varje dag? Nej. Men om det händer dig är det bara synd.


Det finns också mer komplicerade frågor när man köper en fastighet på Mallorca som ofta bara har regional betydelse. Till exempel är området runt Tramuntanabergen mycket väl skyddat. Det finns naturskydd och skydd mot översvämningar.


Du kan till exempel inte längre bygga intill en flodbädd. Vilket är ganska rimligt, vilket stormarna har visat oss. Men om det är den enda lagliga platsen för poolen kan du kanske till och med få tillstånd av kommunen. Men poolen är ändå olaglig. Men det är bara de jurister som arbetar med transaktioner på sådana områden som vet det.

När det gäller bostadsrättsföreningar är det mycket viktigt att kontrollera stadgarna för ägarkommunen (”Comunidad”) och protokollet. Och för att kontrollera om det finns några eftersläpningar. Detsamma gäller i princip för betalningsrester på själva fastigheten, t.ex. skatter.


Ibland förhandlar advokater mycket strängt när du köper en fastighet på Mallorca, eftersom de å ena sidan vill skydda dina intressen. Å andra sidan kanske de också vill visa att de är viktiga för dig. I den fas då advokaterna pratar rekommenderar jag att du fortsätter. Prata med mäklaren. Prata med din advokat. Många transaktioner misslyckas innan optionskontraktet undertecknats, antingen för att advokaterna hårdnar fronterna eller för att en annan köpare, ofta presenterad av en annan mäklare, helt enkelt kommer runt hörnet och tar upp saker och ting till en högre nivå.


Det jag inte vill säga är att jag håller med om allt. Men om egendomen är klar. Om ditt önskade objekt är idealiskt lagligt, är den enda verkliga tvistefrågan garantierna.

Garantier är ofta värdelösa

Garantier är ofta endast värdefulla från välrenommerade byggherrar när du köper en fastighet på Mallorca. Eftersom du oftast köper från investerare ägarföreningar eller ett projekt SL och sedan har du leveransadresser för stämningen i Nordnorge … Och i domstolen används tabellen över spanska byggkostnader som jämförelse. Detta är vanligtvis mycket mindre än vad det faktiskt kostar att reparera felet, särskilt i en lyxfastighet. Och ännu viktigare är att många saker som kan vara dåligt byggda eller till och med dumt planerade är uppenbarligen skit. Men det finns ingen brist.


Jag köper vanligtvis orenoverade fastigheter. Säljaren vill inte garantera något. Ibland lyckas vi få honom att åtminstone förklara att han inte känner till några brister. Eller så var strukturen bra. Men om jag ska vara ärlig är detta sekundärt i förhållande till de fastigheter vi köper.


För dig som förmodligen vill köpa en ny byggnad eller en nyrenoverad fastighet är kvaliteten på byggnadsverket naturligtvis en mycket avgörande faktor när du köper en fastighet på Mallorca.

Min uppskattning är att omkring 70 procent av fastigheterna har varit relativt dåligt byggda eller ombyggda.
Detta kan ofta ses i ”finishen”, dvs. hur de sista delarna har installerats, t.ex. kakelplattor, inbyggda skåp och liknande yttre delar av byggnadsstrukturen som kan kännas igen. Dyrare och svårare att åtgärda är dock frågor som: Kvaliteten på fönstren, kvaliteten på installationen av värme och/eller luftkonditionering. I det här fallet kan det vara klokt att be säljaren att låta dig utföra tester med experter på olika datum, t.ex. för att avgöra om styrningen via KNX-bussystemet överhuvudtaget fungerar. Och om systemets dimensionering är tillräcklig för varma sommardagar och svala vinterdagar. Det finns specialiserade ingenjörer för detta, och jag skulle definitivt be dem om råd, åtminstone när det gäller en större fastighet. Och: anstränga dig. Att köpa en fastighet på Mallorca på ett säkert sätt är mycket arbete. Kostnadstid. Men det är värt det!


I övrigt gäller råden från den första delen generellt: var uppmärksam när du köper en fastighet på Mallorca och rådgör med proffs!


Min poäng är att det är bättre att kontrollera, kontrollera, kontrollera. I stället för att i efterhand hoppas på att eventuella garantier ska kunna verkställas med framgång. Och om du verkligen har kollat noggrant, se hellre till att slutföra transaktionen framgångsrikt än att kräva ”vilda” garantier från säljarna.

Att köpa en fastighet på Mallorca

Men det är helt klart ett beslut som ni måste fatta själva. Det är också svårt att ge objektiva råd. Kompromissa inte för mycket, men var inte heller för envis. Som alltid i livet ;)

Ha kul med det fortsatta och förhoppningsvis framgångsrika sökandet efter din drömfastighet!

Arnd

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest

Denna webbplats använder Akismet för att minska skräppost. Lär dig hur din kommentardata bearbetas.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments