Mietpreisbremse
|

Är hyresbromsar antisociala?

Har hyresbromsar en kontraproduktiv effekt? Är de – återigen med bättre vetande – bara ett populistiskt fikonlöv för att undvika att man verkligen måste lösa problemen?

0 0 votes
Article Rating

Idén är bra

Hyresbromsar är en välmenande idé. Jag anser också att det är nödvändigt att avvärja den hotande splittringen av vårt samhälle. Och hjälpa framför allt små och medelstora företag att ta sig ur fasaden med bostadskostnader igen.

Och nu kan man – också av goda skäl – också vara övertygad om att ”boende” är lika nödvändigt som ”bilkörning”, och att staten som samhälle åtminstone måste ha en reglerande funktion för detta. Vid behov måste den till och med skapa infrastrukturen om marknaden inte fungerar. Eller bara misslyckades.

Djävulen ligger i detaljerna

Det finns många metoder, som till exempel det extrema fallet med ”socialisering av egendom”, som nyligen kom närmare i Berlin genom en folkomröstning som inte är bindande för senaten, för att återföra staten till en starkare maktroll. Eller mindre extrema, men i princip lika mycket ett ingrepp i äganderätten, är de olika hyresbromsar som länder och stater i Europa för närvarande försöker införa.

Vad exakt är orsaken till bostadsbristen, särskilt i städerna? Just det, fler människor behöver bostäder. Eftersom det finns utrymme att bo i. Och varför är det så?

  • Inflöde från landsbygdsområden och migrationsrörelser
  • Den demografiska utvecklingen (fler singelhushåll, fler mikrohushåll).
  • Veckopendlare behöver en bostad för att åtminstone delvis kunna vara på arbetsplatsen under veckan.
  • på populära platser, lyxmarknaden drar bort bostäder som sällan används.

Om vi tittar närmare på den första trenden börjar den förändras igen sedan Corona. Fler människor flyttar till förorterna igen, och fastighetspriserna har stigit kraftigt. Detta gäller dock främst familjer med högre inkomster. Den demografiska utvecklingen och veckopendlingen medför andra problem, nämligen att man söker andra typer och former av bostäder här. Mikrolägenheter. Barriärfritt boende. Att bo med en concierge. Boende och arbetsutrymmen är nyckelord som ofta dyker upp.

Samtidigt har byggreglerna blivit mycket strängare under de senaste tio åren. Överdrivna brandskyddsbestämmelser, energieffektivt byggande osv. gör det helt enkelt dyrare att bygga.

Och så var det inflationen

Om vi nu lägger till den explosionsartade ökningen av materialkostnaderna i byggbranschen har vi för länge sedan nått fram till en massiv inflation som endast den statistiska varukorgen inte återspeglar. Opium för folket.

Drömmen om att äga ditt eget hem? För medelklassen i tätorterna har detta länge varit en dröm!

Vi hade tidigare program där socialt subventionerade bostäder byggdes av privata investerare som fick lån med låg ränta i utbyte mot en lång hyreskontroll av de subventionerade bostäderna. Detta fungerade bra så länge den allmänna räntenivån var högre. Men sedan alla världens federala banker har tryckt pengar och köpt upp skräppapper har kapitalet – vilket är underligt – upptäckt betongpengar i sin jakt på en säker hamn.

Detta ledde till att faktorerna för flerbostadshus, med vilka experterna menar faktorn mellan den årliga kallhyran för en byggnad och dess inköpspris, steg från 7-10 tidigare till 25-50. Avkastningen, dvs. vinsten på det investerade kapitalet, sjönk följaktligen från ca 8 % till ca 3 %. Visst, det är bättre än straffränta på det växande kontot. Men i princip – efter kostnaderna för förvaltning och reparation av seriösa beräknande hyresvärdar, inga fler affärer.

Vilka koncept för hyresbromsar fungerar?

Det finns några mekanismer för hyresbromsar i Europa som jag har tittat på. Och med Allen är det mycket lätt att förklara varför de inte bara måste misslyckas. De uppnår snarare motsatsen till deras välmenande mål.

Inkomstberoende hyror

Den kanske galnaste idén kom förstås från Berlin. I den första metoden försökte man koppla hyresbromsen till det faktum att en viss andel av hyresgästens inkomst inte skulle överskridas av hyran. En trevlig tanke. Men vad skulle det logiskt sett ha lett till? Att hyresvärdar endast skulle acceptera hyresgäster med högre inkomster i sina lägenheter. Och det skulle verkligen vara den mest asociala effekt som en hyresbroms skulle kunna ha.

Hyrorna fastställs enligt ett hyresindex

Det är förmodligen den mest rättvisa idé som finns i teorin. Tyvärr är det mycket tidskrävande att samla in och genomföra uppgifter. Många länder och städer har fortfarande inget hyresindex. Och eftersom djävulen ligger i detaljerna och de statistiskt säkerställda premierna för en högre kvalitet på utrustningen endast är mycket små, leder denna form också till att det blir ännu mer sällsynt med bostadsområden som varken byggs ut eller renoveras. Eftersom det finns en tillräcklig efterfrågan. Och priset är begränsat. De enda som gynnas är hyresgästerna i lyxlägenheterna, vars lägenheter plötsligt blir billigare. Och det är verkligen en antisocial konsekvens av en socialt avsedd reglering.

Hyreshöjningarna är tillfälligt ”uppskjutna”.

I princip inte alls ny. Därför att hyreshöjningar har tillåtits endast marginellt i åratal i all hyreslagstiftning som jag känner till i Europa. Eller motiveras av mer omfattande renoveringar, beroende på land. I själva verket skulle beståndet av gamla avtal ”skyddas” här. Men det hjälper inte den som flyttar in. Inte heller till den som vill minska sin storlek, t.ex. av åldersskäl. Han upptäcker att en 1-rumslägenhet i det nya hyresavtalet kostar mer än en 4-rumslägenhet i det gamla kontraktet. Men i grunden en bra idé? Ja. Den skapar inga bostäder… Men den gör åtminstone mindre skada än de andra åtgärderna.

Vad gör kapitalet?

Som ordspråket säger: vatten hittar sin väg. Kapitalet också.

Föreställ dig våra politiker som en grupp amatörjägare som rusar genom skogen med klubbor för att döda en hare.

Hyrbromsen misslyckas
Mietpreisbremse misslyckas (Källor: mietercoach.de, fotolia.de, Författare: bluedesign)

Bara diskussionerna om expropriation och hyresreglering har fått människor att ompröva sina investeringsplaner. Eller att man i stället för ett vanligt hyreshus byggde ett pensionat, vilket Mietpreisbremse inte tar hänsyn till. Eller att endast kommersiella hyresgäster accepterades av hyresvärdarna. Eller att lyxlägenheter byggdes och såldes så småningom. I stället för att skapa riktiga bostäder. Så: oavsett vilken hyresbroms som har införts, oavsett var. Alltid har skapandet av bostäder till överkomliga priser minskat ytterligare.

Den sociala sprängkraften finns alltså där. Och det blir inte bättre. Det är inte acceptabelt att miljontals hushåll i Tyskland måste investera en alltför stor del av sin inkomst i hyra. Men det är inte heller acceptabelt att köp inte längre är ett alternativ för just dessa hushåll. Och det är inte acceptabelt att besparingar straffas och dålig förvaltning belönas.

Vad ska man då göra?

Det enkla svaret är: byggande. Efterfrågestyrd. Ekonomisk. Med incitament. För alla.

Vi måste lindra de små inkomsterna. Här hävdas alltid att skattebördan för låginkomsttagare är låg. Teoretiskt sett är det också sant. Man låtsas bara att kostnaderna för de sociala systemen, som enligt lag har begränsats till 40 procent för arbetsgivare och arbetstagare tillsammans, inte är skatter. Hur asocialt är inte det? Vi tvingar in just små och medelstora inkomsttagare i ett system som ökar deras arbetskostnader med 40 procent och hävdar sedan att det skulle vara socialt om skattesatsutvecklingen började några tusen euro högre upp? Ändå är det faktiska skattetrycket högre med exakt dessa 40 procentenheter! Höginkomsttagare, t.ex. egenföretagare eller företagsledare, och även alla tjänstemän är undantagna eller kan undantas.

Absurt! Denna börda måste fördelas i större utsträckning. Jag anser att vi behöver en medborgarförsäkring. Och jag är säker på att alla höginkomsttagare måste ansluta sig till detta av rättvisekänsla och logik. Vi behöver inte heller 40 olika sjukförsäkringskassor, som ändå är nästan nationaliserade. En räcker. Vilken av dem klarar sig bäst. Inga pengar slösas bort på marknadsföring. Och har en enhetlig administration.

Och med den luft som skapats för små och medelstora inkomster måste det bli möjligt för just detta samhällsskikt, som har gjort Tyskland starkt och förhoppningsvis kommer att göra det starkt igen, att bygga upp rikedomar. Det är just den privata försörjningen, som i slutändan också förhindrar alltför små pensioner i allas intresse, som måste främjas. Och varför skulle inte fastighetsfonder eller kooperativ vara lika stödberättigade som livförsäkringar? Om vi kan sprida ut produkten ”uthyrning” på fler axlar igen, kommer det att vara värt att bygga igen. Och om subventioner flödar in i samhället på bred front och en bred front deltar i förmögenhetsuppbyggnaden, kommer denna förmögenhetsuppbyggnad också att bli socialt acceptabel igen.

Jag har startat en liten samling länkar om ämnet som jag hittade under min forskning: (senaste uppdatering: 12.10.2021)

Wikipedia (källa: wikipedia.org, från och med 12.10.2021):

”En hyresreglering (även hyresstopp, hyresfrysning eller hyresbroms) är en oftast statlig bestämning av hyrespriserna genom rättsligt standardiserade maximipriser eller ett förbud mot eller en begränsning av hyreshöjningar inom ramen för hyresavtal för bostäder.

År 2016 hade 14 av 36 OECD-länder någon form av hyresreglering[1].

inklusive fyra delstater i Förenta staterna.[2]

Hyresreglering är en av flera föreslagna åtgärder för att skapa bostäder till överkomliga priser, tillsammans med sociala bostäder eller bostadsbidrag.

Det råder vetenskaplig enighet bland ekonomer om att hyresreglering minskar kvaliteten och kvantiteten av hyresbostäder.[3][4][5][6][7][8][9]

Mietpreisbremse gör skada (Källa: H.A.Z., från och med 20.08.2019) [leider teilweise hinter Bezahlschranke]

Här är två äldre artiklar:

Felkonstruktion av Mietpreisbremse – konceptet fungerar bara för lyxlägenheter (Källa: rbb online, från och med 21.11.2013 )

Prisspiralen på bostadsmarknaden är fortfarande okontrollerad (Källa: WirtschaftsWoche online, från och med 22.09.2015)

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest

Denna webbplats använder Akismet för att minska skräppost. Lär dig hur din kommentardata bearbetas.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments