Mietpreisbremse
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I freni all’affitto sono antisociali?

I freni a noleggio hanno un effetto controproducente? Sono forse – ancora una volta, sapendolo bene – solo una foglia di fico populista per evitare di dover davvero risolvere i problemi?

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L’idea è buona

I freni all’affitto sono un’idea ben intenzionata. Ed è anche necessario, a mio avviso, scongiurare la minacciosa divisione della nostra società. E aiutare soprattutto i piccoli e medi redditi a uscire di nuovo dalla trappola dei costi “abitativi”.

E ora si potrebbe – anche per buone ragioni – avere la convinzione che la “casa” sia una necessità tanto quanto la “guida”, per la quale lo Stato come comunità deve avere almeno una funzione di regolamentazione. Se necessario, dovrebbe persino creare l’infrastruttura se il mercato non prende piede. O semplicemente fallito.

Il diavolo è nei dettagli

Ci sono molti approcci, come il caso estremo della “socializzazione della proprietà”, che si è recentemente avvicinato a Berlino attraverso un referendum non vincolante per il Senato, per riportare lo Stato in un ruolo di potere più forte. O meno estremi, ma fondamentalmente altrettanto invasivi dei diritti di proprietà, i vari freni all’affitto che paesi e stati europei stanno attualmente sperimentando.

Qual è la causa esatta della carenza di alloggi, soprattutto nei centri urbani? Giusto, più persone hanno bisogno di alloggi. Lo spazio abitativo è disponibile. E perché?

  • Afflusso dalle regioni rurali e movimenti migratori
  • Evoluzione demografica (più famiglie singole, più microfamiglie)
  • I pendolari settimanali hanno bisogno di un alloggio per poter essere almeno in parte sul posto di lavoro durante la settimana.
  • in località popolari, il mercato del lusso sottrae spazi residenziali che vengono utilizzati raramente

Guardando più da vicino, la prima tendenza sta iniziando a cambiare di nuovo dopo Corona. Sempre più persone si trasferiscono in periferia, dove i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente. Tuttavia, questo vale soprattutto per le famiglie con redditi piuttosto elevati. Lo sviluppo demografico e il pendolarismo settimanale comportano altri problemi, ovvero si cercano altri tipi e forme di abitazioni. Micro-appartamenti. Vivere senza barriere. Vivere con un concierge. Abitare e lavorare negli spazi sono parole chiave che ricorrono spesso.

Allo stesso tempo, le norme edilizie sono diventate molto più severe negli ultimi dieci o più anni. Le eccessive norme antincendio, le costruzioni ad alta efficienza energetica, ecc. rendono semplicemente più costosa la costruzione.

E poi c’era l’inflazione

Se ora aggiungiamo l’aumento esplosivo dei costi dei materiali da costruzione, siamo arrivati da tempo a un’inflazione massiccia che solo il paniere statistico dei beni non riflette. Oppio per il popolo.

Il sogno di possedere una casa di proprietà? Per la classe media degli agglomerati urbani, questo è stato a lungo un sogno!

Un tempo esistevano programmi in cui gli alloggi sovvenzionati socialmente venivano costruiti da investitori privati che ricevevano prestiti a basso tasso di interesse in cambio di un lungo controllo degli affitti degli alloggi sovvenzionati. Questo ha funzionato bene finché il livello generale dei tassi d’interesse è stato più alto. Ma da quando tutte le banche federali del mondo stampano senza ritegno denaro e acquistano carta straccia, il capitale ha scoperto – ohimè – il denaro concreto nella sua ricerca di un rifugio sicuro.

Di conseguenza, i fattori per i condomini, con cui gli esperti intendono il fattore tra l’affitto annuo a freddo di un edificio e il suo prezzo di acquisto, sono passati dai precedenti 7-10 a 25-50. I rendimenti, cioè il profitto sul capitale investito, sono scesi di conseguenza da circa l’8% a circa il 3%. Certo, meglio degli interessi di mora sul conto rigonfio. Ma fondamentalmente – dopo i costi di gestione e di riparazione dei locatori calcolatori seri, non c’è più business.

Quali concetti di freno all’affitto funzionano?

Ho esaminato alcuni meccanismi di freno all’affitto in Europa. E con Allen è molto facile spiegare perché non devono semplicemente fallire. Ma piuttosto raggiungere l’opposto del loro obiettivo ben intenzionato.

Affitti in funzione del reddito

Forse l’idea più folle è venuta – ovviamente – da Berlino. Nel primo approccio, si è cercato di collegare il freno all’affitto al fatto che una certa percentuale del reddito dell’inquilino non sarebbe stata superata dall’affitto. Una bella riflessione. Ma a cosa avrebbe portato logicamente? Che i proprietari accettino per i loro appartamenti solo inquilini con redditi più alti. E questo sarebbe davvero l’effetto più antisociale che un freno all’affitto potrebbe avere.

Gli affitti sono fissati a un indice di locazione

Probabilmente l’idea più giusta che ci possa essere in teoria. Purtroppo la raccolta e l’implementazione dei dati richiede molto tempo. Molti Paesi e molte città non hanno ancora un indice degli affitti. E poiché il diavolo si nasconde nei dettagli e i premi statisticamente accertabili per gli arredi di qualità superiore sono molto ridotti, questa forma porta anche all’ulteriore scarsità di spazi abitativi che non vengono né ampliati né ristrutturati. Perché la domanda è sufficiente. E il prezzo è limitato. Gli unici a beneficiarne sono gli inquilini di appartamenti di lusso, i cui appartamenti diventano improvvisamente più economici. E questa è davvero una conseguenza antisociale di una regolamentazione socialmente intesa.

Gli aumenti degli affitti sono temporaneamente “sospesi

In pratica non è affatto nuovo. Perché gli aumenti degli affitti sono consentiti solo marginalmente da anni in tutte le legislazioni europee in materia di affitti che conosco. O giustificati da ristrutturazioni più estese, a seconda del Paese. In effetti, lo stock di vecchi contratti sarebbe “protetto” in questo caso. Ma questo non aiuta chi si trasferisce. Né a chi vuole ridimensionarsi, ad esempio per motivi di età. E scopre che il monolocale del nuovo contratto di locazione costa più del quadrilocale del vecchio contratto. Ma in fondo è una buona idea? Sì. Non crea alloggi… Ma almeno fa meno danni delle altre misure.

Cosa fa il capitale?

Come dice il proverbio: l’acqua trova la sua strada. Anche il capitale.

Immaginate i nostri politici come un gruppo di cacciatori dilettanti che corrono nella foresta con le mazze per uccidere una lepre.

Il freno a noleggio non funziona
Mietpreisbremse fallisce (Fonti: mietercoach.de, fotolia.de, Autore: bluedesign)

Solo le discussioni sull’esproprio e sul controllo degli affitti hanno fatto riconsiderare i piani di investimento. Oppure che al posto di un normale condominio sia stata costruita una pensione, cosa che non viene presa in considerazione dalla Mietpreisbremse. O che i proprietari accettassero solo inquilini commerciali. O che alla fine sono stati costruiti e venduti appartamenti di lusso. Invece di creare alloggi veri e propri. Quindi: non importa quale freno all’affitto sia stato implementato, non importa dove. Inoltre, la creazione di alloggi a prezzi accessibili è stata ulteriormente ridotta.

Quindi: l’esplosivo sociale c’è. E non sta migliorando. Non è accettabile che milioni di famiglie tedesche debbano investire una parte eccessiva del loro reddito nell’affitto. Ma non è nemmeno accettabile che l’acquisto non sia più un’opzione proprio per queste famiglie. E non è accettabile che il risparmio venga punito e la cattiva gestione premiata.

Cosa fare, dunque?

La risposta semplice è: costruire. Guidati dalla domanda. Economico. Con incentivi. Per tutti.

Dobbiamo alleviare i piccoli redditi. Si sostiene sempre che la pressione fiscale sui lavoratori a basso reddito è bassa. In teoria, anche questo è vero. Si fa solo finta che i costi dei sistemi sociali, che per legge sono stati limitati al 40% per i datori di lavoro e i dipendenti insieme, non siano tasse. Quanto è antisociale? Costringiamo i piccoli e medi lavoratori, tra tutti, a un sistema che aumenta il loro costo del lavoro del 40% e poi sosteniamo che sarebbe sociale se la progressione dell’aliquota fiscale iniziasse qualche migliaio di euro più in alto? Eppure la pressione fiscale effettiva è superiore proprio di questi 40 punti percentuali! Sono esenti o possono essere esentati anche i lavoratori con reddito più elevato, come gli imprenditori autonomi o i dirigenti, e tutti i dipendenti pubblici.

Assurdo! Questo onere deve essere condiviso in modo più ampio. A mio parere, abbiamo bisogno di un’assicurazione per i cittadini. E sono sicuro che tutti i lavoratori con un reddito elevato dovrebbero partecipare per senso di giustizia e logica. E non abbiamo bisogno di 40 diversi fondi di assicurazione sanitaria, che sono comunque quasi nazionalizzati. Uno è sufficiente. Che gestisce meglio. Nessun spreco di denaro per il marketing. E ha un’amministrazione unificata.

E con l’aria guadagnata per i piccoli e medi redditi, l’accumulo di ricchezza deve essere reso possibile proprio per questo strato della società che ha reso forte la Germania e che, si spera, la renderà di nuovo forte. È proprio la previdenza privata, che alla fine impedisce anche pensioni troppo piccole nell’interesse di tutti, che deve essere promossa. E perché i fondi immobiliari o le cooperative non dovrebbero essere ammissibili come le assicurazioni sulla vita? Se riusciamo a distribuire di nuovo la “locazione” del prodotto su un numero maggiore di spalle, allora la costruzione tornerà a valere la pena. E se i sussidi confluiscono nella società su un ampio fronte e un ampio fronte partecipa all’accumulo di beni, allora anche l’accumulo di beni tornerà a essere socialmente accettabile.

Ho iniziato una piccola raccolta di link sull’argomento che ho trovato durante le mie ricerche: (ultimo aggiornamento: 12.10.2021)

Wikipedia (fonte: wikipedia.org, al 12.10.2021):

“Il controllo degli affitti (anche blocco degli affitti, congelamento degli affitti o freno agli affitti) è una determinazione per lo più governativa dei prezzi degli affitti attraverso prezzi massimi legalmente standardizzati o un divieto o una restrizione degli aumenti degli affitti nell’ambito dei contratti di locazione di alloggi.

Nel 2016, in 14 dei 36 Paesi dell’OCSE era in vigore una qualche forma di controllo degli affitti[1].

compresi quattro Stati degli Stati Uniti.[2]

Il controllo degli affitti è una delle numerose misure proposte per la creazione di alloggi a prezzi accessibili, insieme all’edilizia sociale o ai sussidi per gli alloggi.

Gli economisti concordano sul fatto che il controllo degli affitti riduce la qualità e la quantità delle unità abitative in affitto.[3][4][5][6][7][8][9]

La Mietpreisbremse fa danni (Fonte: H.A.Z., al 20.08.2019) [leider teilweise hinter Bezahlschranke]

Ecco due vecchi articoli:

Costruzione errata della Mietpreisbremse – Il concetto funziona solo per gli appartamenti di lusso (Fonte: rbb online, al 21.11.2013 )

Laspirale dei prezzi nel mercato immobiliare rimane incontrollata (Fonte: WirtschaftsWoche online, al 22.09.2015)

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