Gli stranieri non possono più acquistare a Maiorca?
Presto gli stranieri non potranno più acquistare case a Maiorca? Cosa contiene? Quando è il momento?
L’acquisto di immobili è finito per i non residenti?
Gli stranieri non possono più acquistare a Maiorca? Non hai beni immobili, né una casa né un appartamento? Certo, questo è un po’ provocatorio. Ma se il voto di ieri del parlamento di Maiorca è un dato di fatto, in futuro solo le persone che risiedono sull’isola da almeno 5 anni potranno acquistare proprietà. La residenza qui si chiama residenza. E non significa che devi essere spagnolo per acquistare, ma che devi avere la tua residenza principale sull’isola.
E l’UE?
Alcuni critici ritengono che tale regolamento non sia compatibile con il diritto europeo. Non credo che ci sia un conflitto in questo caso. Naturalmente, prima di tutto il governo dovrà presentare una legge corrispondente al Parlamento. Che dovranno poi essere esaminati e adottati. Ma finché i cittadini dell’UE provenienti da paesi diversi non saranno trattati in modo fondamentalmente diverso, si può presumere che non ci sarà alcuna discriminazione. E dal momento che ogni cittadino dell’UE sarebbe libero di stabilirsi a Maiorca come residente, questa restrizione sarebbe del tutto possibile a mio avviso.
Se si vuole che le aziende continuino a poter acquistare immobili, una società europea straniera non deve essere trattata peggio di una società europea nazionale. E in realtà non dovrebbe essere rilevante se gli azionisti, cioè i proprietari della società, sono cittadini nazionali o stranieri dell’UE. In questo modo, la presunta prima strategia di elusione di un’eventuale legge sarebbe a portata di mano. Oppure, nel caso di una regolamentazione di più ampia portata di natura discriminatoria, una possibile violazione del diritto europeo.
Il Parlamento non ha alcuna funzione legislativa. Può votare solo le proposte di legge che di solito vengono presentate dalla coalizione di governo. In pratica, è sostanzialmente impotente da solo. Tuttavia, è composto da parlamentari di diversi partiti e ovviamente ha un effetto di segnale sul governo, soprattutto perché manca meno di mezzo anno alle nuove elezioni.
Il dibattito in parlamento è stato avviato dal partito regionale di opposizione El Pi. E a differenza dell’ultimo tentativo di luglio, quando il Consiglio dell’Isola, in una rara unità tra conservatori e governo di sinistra, bloccò una mossa simile da parte del partito di sinistra Podemos, questa volta è appena riuscito.
Cosa significa in termini di contenuti?
Innanzitutto, è da intendersi solo come un mandato politico-partitico ai propri rappresentanti nel governo delle Isole Baleari. Che, ovviamente, dovrà coordinarsi con il governo centrale e gli altri enti coinvolti. Tuttavia, a mio avviso, si tratta di una dichiarazione di volontà molto chiara da parte dei rappresentanti del popolo, che difficilmente possono ignorare completamente i propri amici di partito. Soprattutto non prima delle elezioni.
Perché viene fatto?
Da tempo esiste un grave problema di alloggi a prezzi accessibili per la popolazione locale. Come in tutte le località più richieste, negli ultimi anni è diventato quasi impossibile trovare un appartamento in affitto al di sotto degli 800 euro. Ma si tratta di un livello di reddito molto inferiore a quello di Monaco. Allo stesso modo, come in molte altre parti d’Europa, è difficile per i normali lavoratori accumulare proprietà attraverso un’attività lavorativa remunerata. Contro questi abusi, gli affitti turistici sono già stati limitati drasticamente da anni. Poi sono stati installati i freni a noleggio. La maggior parte dei quali non ha funzionato in tutta Europa. E ora questo tipo di stop alle vendite sarà la prossima misura inefficace…
Perché non funziona?
Relativamente semplice. Quando la domanda è superiore all’offerta, i prezzi aumentano. È infatti un’ideologia diffusa tra gli ideologi di destra e di sinistra che basta vietare abbastanza per non dover essere creativi.
Questo è già successo nei precedenti esempi di case vacanza e di Mietpreisbremse. Ma cosa c’è di così negativo nelle restrizioni alle vendite? Questo non farebbe scendere i prezzi?
Sì, è proprio così. Improvvisamente, la domanda crollerebbe. Fino ad allora, gli investitori avrebbero ritirato le proprietà a un prezzo vantaggioso. Probabilmente dietro strutture aziendali annidate. Con una compagnia spagnola in testa. Se il governo non riuscisse a prevenire efficacemente questa situazione in un eventuale disegno di legge, questo sarebbe il primo punto in cui una legge verrebbe semplicemente compromessa o, come già detto, potrebbe non essere conforme al diritto europeo.
Queste ville, costruite a partire dagli anni ’80, soprattutto nella zona sud-ovest o a Son Vida, sono sempre state progettate come prodotti di lusso del loro tempo. Non hanno mai fatto parte del normale mercato immobiliare. Ma sono state sviluppate come nuove aree residenziali dai Maiorchini che possedevano enormi appezzamenti di terreno. Sul giornale di Maiorca è appena apparso un bellissimo articolo su Santa Ponça, in cui si descrive per sommi capi come la famiglia Nigorra ha progettato e costruito questo luogo. E oggi stiamo già vedendo la terza generazione di edifici sugli stessi lotti. Quindi verrà semplicemente demolito. E di nuova costruzione. È sostenibile? Non proprio. Restringe il mercato degli alloggi in affitto per i residenti? Certamente no.
Ma c’è anche un problema di alloggi a prezzi accessibili nelle città più attraenti? Sì, è assolutamente così. Naturalmente i prezzi sono aumentati anche a Palma. Ma ad essere onesti, questo è un fenomeno che abbiamo visto nelle capitali di tutta Europa. E questo è stato semplicemente creato dalla stampa sfrenata di denaro e dalla politica dei bassi tassi di interesse.
Se vogliamo contrastare questo fenomeno, penso che potrebbe funzionare solo riallocando l’uso di determinate aree o tipologie di immobili. Naturalmente, questo potrebbe includere anche l’uso da parte dei soli residenti. E suppongo che, per essere legalmente sicuro, dovrebbe esserci una clausola di salvaguardia. Ma si dovrebbe anche valutare se i residenti dovrebbero continuare a essere autorizzati a mettere in affitto le loro proprietà occupate dai proprietari per le vacanze. A mio parere, ciò ha favorito in modo massiccio gli affitti illegali di case vacanza e di fatto non ha contribuito ad alleggerire la situazione del mercato immobiliare. L’ideale è contrastare questo fenomeno con nuove costruzioni. Dopo tutto, c’era già una carenza di alloggi dieci anni fa. E il governo in carica non ha mantenuto le promesse elettorali di creare alloggi.
Maiorca non può permettersi questo…
Le persone che avrebbero voluto acquistare a Maiorca si sono rivolte all’affitto. Gli affitti continuerebbero quindi ad aumentare. Forse non nel segmento normale, ma almeno in quello di lusso. Altri clienti si recano in altri luoghi. Perché Maiorca è fantastica. Ma quando gli svantaggi del prodotto sfuggono di mano a causa di un’eccessiva frenesia normativa che non raggiunge i suoi obiettivi, sempre più clienti si allontanano. Dopo tutto, il pacchetto deve rimanere attraente.
Inoltre, vorrei menzionare il lato delle entrate. L’imposta sul trasferimento dei terreni è stata finora dell’8-11,5% e probabilmente raggiungerà il 13% a partire dal prossimo anno. A mio parere, questa è la principale fonte di reddito per le Isole Baleari. Con ogni transazione immobiliare, il governo dell’isola apre le sue tasche. In un modo che è estraneo anche a noi in Germania. Queste entrate verrebbero ovviamente ridotte in modo massiccio. Anche le attività edilizie, che oggi consistono in un massiccio aumento delle conversioni di proprietà esistenti, verrebbero ridotte. Con tutta la reazione a catena che ne sarebbe seguita.
Chi lo fa meglio?
Mi fa male portarlo sulle labbra. Ma onestamente, i tirolesi del nord lo fanno meglio. Si definiscono tirolesi, un po’ truffaldini come etichetta. Hanno ideato la cosiddetta designazione di residenza per il tempo libero, che solo un numero relativamente limitato di case o appartamenti possiede. E solo lì può vivere una persona che non ha la sua residenza principale. Ha funzionato? No, in realtà ha causato solo incertezza giuridica e la maggior parte dei tedeschi del sud si è comunque lanciata, se poteva permetterselo, nella follia della proprietà senza garanzie legali. E l’intraprendente nordtirolese di solito ignora i suoi vicini che si assentano per 11 mesi, perché sa che è così che si genera il reddito della regione. Ma come hanno fatto gli austriaci a risolvere il problema degli alloggi a prezzi accessibili?
Sono state create aree edificabili designate per le persone e le famiglie che lavorano nella regione. Lì, i prezzi dei terreni edificabili sono accessibili e l’acquirente deve convivere con un corrispondente accantonamento per decenni. Questo ha risolto il problema? Sicuramente non è completo, ma è un buon concetto. Perché crea soluzioni all’avanguardia. E non semplicemente proibendo.
Ma qual è la soluzione?
Per risolvere la carenza di alloggi c’è solo una risposta sensata: costruire! Questo è tanto semplice quanto non è stato fatto in modo significativo prima d’ora. E questo vale praticamente per tutti i governi. Vengono promessi pacchetti abitativi, vengono annunciati alloggi sociali.
Questi alloggi dovrebbero essere costruiti appositamente. Non solo case popolari, ma semplicemente aree residenziali di buona qualità che siano accessibili grazie ai terreni a prezzi accessibili e che permettano ai residenti di costruire le proprie case. Non solo per il noleggio.
Ma finché i governi rimangono nell’inerzia, devono adottare misure populiste che tutti sanno non raggiungeranno il loro obiettivo.
