Immobilienkauf auf Mallorca
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Frode? Comprare proprietà a Mallorca

in questa parte trattiamo l’argomento “truffe comuni”. Mostriamo come l’acquisto di proprietà a Maiorca è senza stress e sicuro!

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Comprare un immobile a Maiorca non è un gioco da ragazzi, come dimostra l’ultimo esempio ….

El Aviso ha titolato nel febbraio 2020: “Il tempo delle vendite ventose di proprietà sarà presto finito”. A quel tempo, l’Associazione degli agenti immobiliari delle Isole Baleari (API), insieme ad altre associazioni del settore, ha cercato di convincere il governo a frenare la proliferazione degli agenti immobiliari. Dalla sua liberalizzazione nel 2000, chiunque poteva definirsi un agente immobiliare. Senza esame e senza prerequisiti.

La politica è rimasta inattiva. Anche se i seri fornitori del settore hanno ripetuto la richiesta ai politici, tra gli altri, anche nel gennaio 2021.

E nel dicembre 2021 ci fu il big bang. Immagine: “Il bel Ferdinando e il suo sporco segreto”. Il Mallorca Zeitung riferisce che il presunto truffatore avrebbe alleggerito le sue vittime di almeno 2,2 milioni di euro, altre pubblicazioni ipotizzano un importo di decine di milioni.

Che cosa è successo?

Beh, se la copertura mediatica è corretta, e in una conoscenza superficiale di alcune delle persone coinvolte, posso ben immaginare che, gli acquirenti di immobili di lusso sono stati “fregati”. Le ville vuote sono state visitate. E all’acquirente felice è stato detto che poteva (o doveva…) pagare il deposito direttamente all’ufficio dell’agente immobiliare. Ma in alcuni casi non c’era probabilmente alcun interesse a vendere da parte del proprietario…. O già un altro acquirente. In ogni caso, però, gli acconti sono stati, secondo l’accusa delle autorità, trattenuti dall’ufficio dell’agente immobiliare e presumibilmente utilizzati per auto sportive e vestiti di lusso.

Nell’ufficio di intermediazione con due sedi (Puerto Portals e Port d’Andratx) nella posizione più bella, sembrava un affare serio. Cosa che probabilmente ha anche avuto luogo in parte. Oggi non ci lavora più nessuno.

Comprare proprietà a Mallorca
Ufficio a Puerto Portals (Fonte: Mallorca Zeitung, 15.12.2021)

Passiamo attraverso alcuni punti che si trovano tra l’esperienza di vita generale e i consigli legali laici. Per non cadere in una truffa!

GUCCI e Classe G non sono un segno di successo

Comprare proprietà a Mallorca

Può darsi che la tua controparte, che si copre di status symbol come un pilastro della pubblicità, abbia semplicemente cattivo gusto. Ma è anche possibile che stia cercando di rappresentare qualcosa che non è.


Le persone veramente ricche che ho incontrato non erano mai vestite o decorate in modo vistoso. Accumuli di marchi attualmente visibili possono essere “in voga” tra i nouveau riche nel Vicino ed Estremo Oriente, ma in Europa centrale tendono a non esserlo e dovrebbero forse essere percepiti come un segnale d’allarme.

Lo stesso vale per i broker che arrivano in Ferrari o in classe G AMG. Tutti sono i benvenuti. Ma non mi è mai successo con un broker di successo. Allora: è una visione molto superficiale? YAAAA. Ma anche i luoghi comuni contengono sempre un granello di verità.

L’avidità mangia il cervello

Comprare proprietà a Mallorca

Non ci sono occasioni. E non prenderla sul personale, ma anche se ci fosse, nessuno te la offrirebbe. Perché?

“One-Shot” degli eredi

I bambini aspettano che la nonna muoia finalmente. E poi la comunità degli eredi interviene per vendere l’argenteria di famiglia. Spesso devono farlo, perché i costi di manutenzione sono molto più alti oggi che nei giorni d’oro in cui si stabiliva la proprietà familiare. O anche perché la tassa di successione è dovuta.


Gli eredi sanno che possono vendere la loro eredità solo una volta. E naturalmente tutti abbiamo sentito dagli amici che avevano venduto ad un prezzo incredibilmente buono. Senza considerare che gli amici possono aver investito più soldi nella ristrutturazione della finca in precedenza. O non si trova su un’arteria principale … O nessuna linea ad alta tensione attraversa la proprietà …

Quello che voglio dire è: quando si compra un immobile a Maiorca, l’avidità regna dalla parte del venditore. Tutti vogliono vedere più soldi possibili, perché nient’altro seguirà. Questa è solo l’eredità di famiglia. E quando l’argenteria viene venduta, non c’è più. Articolo. Fuori. E poi l’immaginazione è spesso superiore alla fattibilità del mercato.

Quando si acquista un immobile a Maiorca si sentono anche frasi come

“Ogni erede vorrebbe avere almeno 500.000 euro”.

Questo è semplicemente un modo più emotivo di guardare la cosa, riconoscendo che sarà l’ultima volta che ci si aspetta una doccia calda.

Inoltre, le famiglie maiorchine vivono generalmente con i piedi per terra. E stare in stretta coesione familiare. E valutano molto bene la terra come un bene in sé.

Anche i venditori sono avidi

Ogni venditore che acquista una proprietà a Maiorca cercherà di ottenere il più possibile per la sua proprietà. Questo ha senso. A causa del fatto che gli ultimi decenni hanno visto una tendenza al rialzo quasi ininterrotta, e che ogni venditore ha sentito parlare di almeno un altro venditore che ha venduto la sua villa con un grande profitto, ogni venditore vuole fare il grande taglio per primo. Dichiarazioni di broker come


Non può vendere a quel prezzo, perché dopo il suo prezzo di acquisto, i costi accessori di acquisto e i costi di ristrutturazione, non farà un buon affare.


sono seri. Questo ha spesso funzionato negli ultimi decenni. E se il venditore non deve vendere, probabilmente non prenderà in considerazione la vostra seria offerta più bassa ma ragionevole per l’acquisto di proprietà a Mallorca. Anche se è di fatto e sostanzialmente più vicino all’effettivo valore di mercato del prezzo che lui chiama.


Ho visto molte proprietà sull’isola che non hanno girato per 5-10 anni. Perché il prezzo di vendita era troppo alto. Infatti, ad un certo punto la realtà si scontra con il prezzo gonfiato. Oppure si può trovare il famoso “doofus”.

perché proprio tu?

Allora dovresti chiederti, quando qualcuno ti offre un presunto affare, perché dovresti essere tu il fortunato.


Vivo qui e investo professionalmente nel settore immobiliare. E naturalmente mi vengono offerte molte proprietà. Così tanti, infatti, che chiedo agli agenti immobiliari di darmi almeno due o tre argomenti introduttivi alle esposizioni, spiegandomi perché questa particolare proprietà è così interessante. Spesso trovo che gli stessi agenti immobiliari non lo sanno. Perché?


Le agenzie immobiliari a Mallorca non hanno esclusivamente proprietà. Questo significa che il broker che “registra” un potenziale acquirente con i proprietari il più rapidamente possibile “vince”. Questo è il processo con cui il venditore conferma che questo potenziale acquirente è ora bloccato per l’agente xy e che in caso di vendita questo agente ha diritto alla commissione.


Sfortunatamente, la procedura significa che in realtà non c’è alcuna ragione economica per l’agente immobiliare di dedicare tutto il tempo e i dettagli possibili alla proprietà. Rischia allora solo di non poter mai ricevere una commissione perché un altro broker è stato più veloce.


Quindi devo solo leggere ogni sinossi. E fatevi una foto. E prova Google Maps se sono abbastanza fortunato da trovare l’indirizzo. Ma ogni volta che mi viene offerto un vero affare, ci sono semplicemente delle ragioni per il prezzo basso! O un nuovo progetto edilizio guarnito di “ocupas” (abusivi). O le spesso ipnotizzate vendite bancarie. Ma attenzione, questi sono tutti problemi in cui lo sconto sul prezzo è giustificato. Perché sbarazzarsi degli “Ocupas” è una strada lunga e rocciosa. Un po’ più facile per i privati, estremamente lunga e dispendiosa per le aziende che investono professionalmente. E i prestiti bancari che vengono venduti non garantiscono affatto che alla fine diventerete proprietari. Si compra un prestito. Che o è servito. Allora siete effettivamente una banca privata senza beni immobili. O gestisce l’asta pubblica. Dove forse un’altra parte interessata compra la vostra proprietà da sogno lontano da voi.

“quello che una terza parte esterna è disposta a pagare”.

Gli esperti sanno che qui sto parlando di valore di mercato. In contrasto con il metodo dei guadagni capitalizzati, in cui il valore di una proprietà è determinato ad esempio attraverso il reddito da locazione, il valore di mercato è un valore molto variabile. Perché è qui che entrano in gioco i fattori morbidi. Se, per esempio, lo sviluppatore della nuova villa a Port d’Andratx è stato così intelligente da far arredare il suo nuovo edificio con mobili Missoni e la bella coppia di oligarchi russi lo trova totalmente “wow”, allora l’assurdo prezzo richiesto di 18 milioni di euro è improvvisamente il realistico valore di mercato. Anche se un calcolo serio potrebbe dire: 3 milioni di terreno + 3 milioni di costi di costruzione + 2 milioni di profitto per lo sviluppatore equivalgono solo a 8. Ma il “terzo estraneo” è appena arrivato dietro l’angolo e ha aggiunto 10 milioni. Per i mobili, che possono essere costati 500.000 euro.

Maiorca come mercato del venditore

La semplice ragione principale per cui non ci sono occasioni: Ci sono troppe parti interessate.
Ed è estremamente improbabile che un solo agente immobiliare sappia di una buona proprietà. E si dà il caso che conosca solo te e che voglia fare qualcosa di buono per te. Probabilmente non impossibile, solo molto molto improbabile.


La gente compra le case, specialmente quelle per le vacanze, emotivamente. Quando una proprietà è ben fatta e pronta a trasferirsi, non è mai un affare. Perché è facilmente vendibile anche ad un prezzo alto in un mercato di venditori. Se ci sono degli affari, sono occasionalmente progetti per investitori che richiedono ampi rinnovamenti. Ma anche qui, i profitti potenziali per l’investitore sono di solito già anticipati nei prezzi d’inventario. Quindi anche lì, in un mercato così caldo, c’è poco potenziale per fare una strage!


Perciò non siate abbagliati quando il signor “Gucci” arriva dietro l’angolo e vi offre il sogno di una casa a Portixol per 1 milione. Non esiste una cosa del genere. E se poi chiede un deposito sul suo conto: giù le mani e andate alla polizia.

Acquisto di proprietà a Mallorca sicuro?

L’acquisto di una proprietà a Maiorca o le transazioni immobiliari in generale in Spagna funzionano diversamente che in Germania. Tuttavia, il ruolo del broker è relativamente identico, dato che questo è ormai ampiamente armonizzato dal diritto europeo.

Come faccio a trovare un broker?

Abbiamo già trattato questo argomento nella prima parte. In breve, non c’è niente di male a scommettere sui nomi noti. Ma: per favore, cercate prima su Google. Guarda Google Maps, guarda Facebook. Se non ci trovi niente, giù le mani. Se non trovate chiaramente una predominanza di recensioni positive e anche sufficienti, giù le mani.


Altrimenti, la tassa di intermediazione è di solito negoziata con il proprietario in anticipo, e voi avete solo un’influenza limitata su di essa. E, supponendo che siate seri, dovete naturalmente anche trovare il vostro agente immobiliare simpatico e credibile. Per favore: Non chiedetegli un avvocato o un ingegnere civile. Potresti avere la sfortuna di essere raccomandato da qualcuno qui che non guarda così da vicino.

Come faccio a trovare un avvocato?

Comprare proprietà a Mallorca

Questa è una buona domanda! In generale raccomanderei di non usare un avvocato raccomandato da un agente immobiliare. Perché? Conosco innumerevoli buoni agenti immobiliari onesti. Ma purtroppo, ci sono alcuni casi in cui c’è un po’ di giostra tra broker e avvocati in cui gli avvocati non prendono molto sul serio il loro mandato di revisione. In cambio, otteniamo sempre clienti dal broker. E gli stessi broker sono persino coinvolti nelle società di sviluppo immobiliare.


Naturalmente, l’ignaro acquirente non otterrà mai il consiglio obiettivo e serio di cui ha bisogno. Ed è così che si sono verificati uno o due cattivi acquisti. Penso che in linea di principio abbia senso non mescolare i diversi interessi delle parti coinvolte:


Il broker vuole disperatamente che l’affare vada in porto. Solo allora avrà i suoi soldi. Questo è un suo diritto, ma non fa di lui il consulente più obiettivo, anche se ci prova con tutte le sue forze.Dovresti pagare l’avvocato in modo che abbia sempre i suoi soldi. Anche se non si arriva ad un acquisto. In modo che possa consigliarvi obiettivamente. E non ha un interesse personale a che l’affare vada in porto.


In Spagna abbiamo una legge simile, ma ovviamente diversa da quella tedesca. E nella regione autonoma (paragonabile a uno stato federale tedesco) delle isole Baleari, ci sono naturalmente anche leggi statali o formazioni del diritto nazionale in norme statali. Questo include, in particolare, punti come la conservazione della natura e la protezione dell’ambiente, per cui non solo una buona conoscenza del diritto immobiliare spagnolo è importante per il vostro avvocato. Ma anche un’ottima conoscenza dei costumi di Maiorca.


All’inizio, ho lavorato con avvocati tedeschi perché era più facile per me linguisticamente. Nel frattempo, lavoro con due studi legali di Maiorca, perché ho l’impressione che le condizioni locali siano a volte anche meglio conosciute lì.


Tuttavia, sono onestamente “di parte” perché nel frattempo mia moglie è un avvocato tedesco in uno studio legale che si occupa di clienti tedeschi. Non voglio essere sospettato di usare la guida qui per una pubblicità surrettizia. Pertanto, non raccomando nessuno qui, ma raccomando voi: Cerca su Google e chiedi agli amici che hanno già comprato con successo. Ma in ogni caso: cercate su Google ogni partner prima di decidere.

“Arras” o “promesa de compraventa”

La maggior parte delle volte, il venditore vuole ancora trasferirsi. O hai bisogno di tempo per ottenere un finanziamento in piedi. In seguito viene negoziato tra gli avvocati un contratto di opzione (“contrato de arras”) o una promessa di acquisto (“promesa de compraventa”), il cui contenuto è in gran parte identico al contratto di acquisto che viene successivamente autenticato. Il contratto di opzione non deve essere firmato davanti a un notaio, sono sufficienti le firme di entrambe le parti. Questa è la principale differenza formale quando si acquista una proprietà a Maiorca rispetto alla Germania.


Di solito si concorda un deposito del 10%. Dovrebbe essere che il venditore si impegna a vendere a voi. Oppure restituisce il 10% E una penalità contrattuale dello stesso importo. Il contrario: se non comprate, il venditore si tiene il 10%. Il 10% dovrebbe essere in un conto fiduciario notarile. O in uno studio legale super rispettabile e di lunga data. Ma MAI con il broker. MAI con il venditore. Meglio non con l’avvocato del venditore.


Spesso si può anche negoziare che se il finanziamento fallisce, si ottiene il 10% indietro. Ma può anche spaventare il venditore, perché vede che la sua vendita non è così secca come l’agente immobiliare gli aveva detto prima.


A differenza della Germania, il notaio ha più di un ruolo esecutivo quando si acquista una proprietà a Maiorca. Rilegge anche il contratto quando viene autenticato, ma non lo tratta così estesamente come fanno i notai tedeschi. Per questo, la sua tariffa è anche molto più bassa. Il lavoro vero e proprio in questo caso è degli avvocati, l’onorario usuale è lo 0,5 – 1% dell’importo dell’acquisto.

Compiti dell’avvocato

Cosa deve controllare l’avvocato?

Un bel po’! Prima di tutto, è molto importante che il proprietario sia anche il proprietario. E che la proprietà desiderata sia anche registrata nel registro fondiario. E con la struttura dell’edificio e le superfici giuste. Lievi variazioni sono normali, anche tra i diversi registri.


Ho già parlato in dettaglio delle costruzioni illegali quando si acquista una proprietà a Maiorca nella prima parte. Ecco solo questo: se le piccole cose sono illegali, si può essere in grado di conviverci. Ma se parti decisive della casa non sono legali e non possono essere legalizzate, lasciatele stare.


Non è così. Dopo 8 anni, l’azione penale per l’illegalità è vietata dalla prescrizione. Ma non appena si deve presentare una domanda di costruzione – anche se è solo per intonacare la facciata – si fallisce. Perché il suo oggetto non è legale. Quindi l’illegalità rimane. E viene perseguito sempre più rigorosamente. E può trasformare la vostra proprietà in un venditore lento quando volete venderla di nuovo.


E: se la tua casa brucia, puoi “solo” legalmente ricostruirla. Quindi non come avrebbe potuto dire. Ma solo nel modo in cui è legale. Succede ogni giorno? No. Ma se succede a te, è proprio un peccato.


Poi ci sono questioni più complicate quando si acquista una proprietà a Maiorca che spesso sono importanti solo a livello regionale. Per esempio, la zona intorno alle montagne di Tramuntana gode di una protezione molto forte. C’è la conservazione della natura e la protezione dalle inondazioni.


Così, per esempio, non si può più costruire vicino al letto di un fiume. Il che è abbastanza ragionevole, come ci hanno mostrato le tempeste. Ma se è l’unico posto legale per la piscina, potresti anche ottenere il permesso dal comune. Ma comunque, la piscina è allora illegale. Ma questo lo sanno solo gli avvocati che si occupano di transazioni in questi settori.

Nel caso dei condomini, è molto importante controllare gli statuti della comunità dei proprietari (“Comunidad”) e i verbali. E per controllare se ci sono arretrati. Lo stesso vale in linea di principio per gli arretrati di pagamento sulla proprietà stessa, ad esempio le tasse.


A volte gli avvocati negoziano molto severamente quando si acquista una proprietà a Maiorca, perché da un lato vogliono proteggere i vostri interessi. D’altra parte, forse vogliono anche mostrare la loro importanza per voi. Nella fase in cui gli avvocati stanno parlando, vi consiglio di continuare a farlo. Parla con l’agente immobiliare. Parli con il suo avvocato. Molte transazioni falliscono prima che il contratto di opzione sia firmato, sia perché gli avvocati induriscono le fronti o perché un altro compratore, spesso presentato da un broker diverso, semplicemente arriva dietro l’angolo e porta le cose in alto.


Quello che non voglio dire è: d’accordo con tutto. Ma se la proprietà è chiara. E il vostro oggetto desiderato è idealmente legale, allora l’unico vero punto di contesa sono le garanzie.

La garanzia spesso non vale nulla

Le garanzie sono spesso di valore solo da sviluppatori rispettabili quando si acquista una proprietà a Maiorca. Perché la maggior parte del tempo si sta comprando da associazioni di proprietari investitori o un progetto SL e poi si hanno indirizzi di consegna per la causa in Norvegia del Nord … E in tribunale, la tabella dei costi di costruzione spagnoli è usata per il confronto. Questo è di solito molto meno di quanto costa effettivamente riparare il difetto, specialmente in una proprietà di lusso. E, cosa più importante, molte cose che possono essere costruite male o addirittura progettate stupidamente sono ovviamente una schifezza. Ma non c’è carenza.


Di solito compro proprietà non ristrutturate. Il venditore non vuole garantire nulla. A volte riusciamo a fargli dichiarare almeno che non conosce nessuna mancanza. O la struttura andava bene. Ma per essere onesti, questo è secondario rispetto alle proprietà che compriamo.


Per voi, che probabilmente vorreste acquistare un edificio nuovo o una proprietà appena ristrutturata, la qualità della realizzazione strutturale è naturalmente un fattore molto decisivo quando si acquista un immobile a Maiorca.

La mia stima è che circa il 70% delle proprietà sono state costruite o ricostruite relativamente male.
Questo può spesso essere visto nella “finitura”, cioè come sono stati installati gli elementi finali, ad esempio piastrelle, armadi a muro e parti simili riconoscibili esternamente della struttura dell’edificio. Più costosi e più difficili da curare, tuttavia, sono problemi come: Qualità delle finestre, qualità dell’installazione del riscaldamento e/o dell’aria condizionata. In questo caso, può avere senso chiedere al venditore di farvi fare dei test con degli esperti in varie date, per esempio, per determinare se il controllo tramite il sistema bus KNX funziona del tutto. E se il dimensionamento del sistema è sufficiente per le calde giornate estive e le fresche giornate invernali. Ci sono ingegneri specializzati per questo, e cercherei sicuramente il loro consiglio, almeno per una proprietà più grande. E: fare lo sforzo. Comprare proprietà a Maiorca in modo sicuro è un sacco di lavoro. Costi di tempo. Ma ne vale la pena!


Altrimenti, il consiglio della prima parte si applica in generale: tenere gli occhi aperti quando si acquista una proprietà a Maiorca e consultare i professionisti!


Il mio punto è: meglio controllare, controllare, controllare. Piuttosto che sperare a posteriori che le garanzie possano essere fatte valere con successo. E se avete davvero controllato a fondo, cercate piuttosto di completare la transazione con successo piuttosto che chiedere garanzie “selvagge” ai venditori.

Comprare proprietà a Mallorca

Ma questa è chiaramente una decisione che dovete prendere da soli. È anche difficile per qualcuno dare un consiglio obiettivo. Non scendere a troppi compromessi, ma non essere nemmeno troppo testardo. Come sempre nella vita ;)

Divertiti con l’ulteriore e, si spera, riuscita ricerca della proprietà dei tuoi sogni!

Arnd

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