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L’encadrement des loyers est-il antisocial ?

L’encadrement des loyers est-il contre-productif ? Ne sont-ils – une fois de plus – qu’une feuille de vigne populiste pour ne pas avoir à résoudre réellement les problèmes ?

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L’idée est bonne

L’encadrement des loyers est une idée bien intentionnée. Et je pense qu’il est également nécessaire d’écarter la menace de division de notre société. Et aider justement les petits et moyens revenus à sortir du piège des coûts du logement.

Et maintenant, on pourrait aussi – également pour de bonnes raisons – défendre la conviction que « habiter », tout comme « conduire », est une nécessité pour laquelle l’État, en tant que collectivité, doit au moins avoir une fonction organisatrice. Le cas échéant, il devrait même créer l’infrastructure si le marché n’est pas efficace. Ou a échoué.

Le diable est dans les détails

Il existe en effet de nombreuses approches, comme dans le cas extrême de la « socialisation de la propriété », qui s’est récemment rapprochée à Berlin grâce à un référendum non contraignant pour le Sénat, pour redonner à l’État un rôle plus important. Ou, de manière moins extrême, mais tout aussi fondamentalement une atteinte aux droits de propriété, les différents dispositifs d’encadrement des loyers que les pays et États européens tentent actuellement de mettre en place.

Où se situe exactement la cause de la pénurie de logements, principalement dans les agglomérations urbaines ? C’est vrai, davantage de personnes ont besoin d’un logement. Comme espace de vie est disponible. Et pourquoi cela ?

  • Arrivée de régions rurales et mouvements migratoires
  • évolutions démographiques (davantage de ménages de personnes seules, davantage de micro-ménages)
  • Les navetteurs hebdomadaires ont besoin d’un logement pour être au moins partiellement sur leur lieu de travail pendant la semaine
  • dans les endroits populaires, le marché du luxe draine des logements qui ne sont que rarement utilisés

En y regardant de plus près, la première tendance commence à changer à nouveau depuis Corona. Les gens s’installent à nouveau de plus en plus dans les quartiers périphériques, les prix des terrains y ont fait un bond. Mais cela concerne surtout les familles aux revenus plutôt élevés. L’évolution démographique et les migrations pendulaires hebdomadaires posent d’autres problèmes, car on recherche ici d’autres types et formes de logements. Petits logements. Vivre sans barrière. Vivre avec un concierge. Habiter avec des espaces de travail sont des mots-clés qui reviennent souvent.

Parallèlement, les règles de construction se sont considérablement durcies au cours des dix dernières années, voire plus. Les règles de protection contre les incendies qui prolifèrent, les constructions à haute efficacité énergétique, etc. rendent tout simplement la construction plus chère.

Et puis il y avait l’inflation

Si nous ajoutons à cela l’explosion des coûts des matériaux dans la construction, nous avons atteint depuis longtemps une inflation massive que seul le panier de la ménagère statistique ne reflète pas. Opium pour le peuple.

Le rêve de devenir propriétaire ? Un rêve depuis longtemps révolu pour la classe moyenne dans les agglomérations urbaines !

Nous avions auparavant des programmes dans le cadre desquels des logements socialement subventionnés étaient construits par des investisseurs privés, qui obtenaient des prêts à faible taux d’intérêt en échange d’un long blocage des loyers des logements subventionnés. Cela a bien fonctionné tant que le niveau général des taux d’intérêt était plus élevé. Mais depuis que toutes les banques fédérales du monde impriment allègrement de l’argent et achètent des titres de pacotille, le capital à la recherche d’un havre de paix a – ô miracle – découvert l’argent du béton.

Les rendements, c’est-à-dire le bénéfice sur le capital investi, sont donc passés d’environ 8% à environ 3%. Bien sûr, c’est mieux que des intérêts de pénalité sur un compte bien garni. Mais au fond – après des coûts de gestion et de remise en état calculés sérieusement par le bailleur, plus d’affaires.

Quels sont les concepts d’encadrement des loyers qui fonctionnent ?

Il existe dans toute l’Europe quelques mécanismes de frein aux loyers que j’ai examinés. Et chez Allen, il est très facile d’expliquer pourquoi ils ne doivent pas seulement échouer. Au contraire, ils atteignent le contraire de leur objectif bien intentionné.

Loyers basés sur le revenu

L’idée peut-être la plus folle est venue – bien sûr – de Berlin. Dans une première approche, on avait tenté de lier le contrôle des loyers au fait que le loyer ne dépasse pas un certain pourcentage du revenu du locataire. Bien pensé. Mais à quoi cela aurait-il logiquement conduit ? que les propriétaires n’acceptaient plus que des locataires aux revenus plus élevés pour leurs appartements Et ce serait vraiment l’effet le plus antisocial que pourrait avoir un frein aux loyers.

Les loyers sont fixés en fonction d’un aperçu locatif

Probablement l’idée la plus juste qui puisse exister en théorie. Malheureusement, la collecte de données et la mise en œuvre sont très coûteuses. De nombreux pays, de nombreuses villes n’ont toujours pas de miroir des loyers. Et comme le diable se cache dans les détails et que les majorations statistiquement identifiables pour les équipements de plus grande valeur sont très faibles, cette forme conduit également à ce que l’espace habitable, qui reste rare, ne soit ni agrandi ni rénové. Parce qu’il y a suffisamment de demande. Et que le prix est plafonné. Les seuls bénéficiaires sont les locataires d’appartements de luxe, dont les logements deviennent soudainement moins chers. Et c’est vraiment une conséquence antisociale d’une réglementation qui se veut sociale.

Les augmentations de loyer sont temporairement « suspendues ».

En fait, rien de nouveau. Parce que dans toutes les législations européennes sur les loyers que je connais, les augmentations de loyer ne peuvent être que minimes depuis des années. Ou justifié par des rénovations plus importantes, selon le pays. En fait, le stock d’anciens contrats serait ici « protégé ». Mais cela n’aide pas celui qui tire. Ni à celui qui, pour des raisons d’âge par exemple, souhaite réduire sa taille. Et constate que l’appartement d’une pièce dans la nouvelle location coûte plus cher que l’appartement de 4 pièces de son ancien contrat. Mais au fond, une bonne idée ? Non Elle ne crée pas de logements… Mais elle fait au moins moins moins de dégâts que les autres mesures.

Que fait le capital ?

Comme on dit, l’eau trouve son chemin. Le capital aussi.

Imaginez nos politiciens comme un groupe de chasseurs amateurs courant à travers la forêt avec des gourdins pour tuer un lièvre.

L'encadrement des loyers échoue
L’encadrement des loyers échoue (sources : mietercoach.de, fotolia.de, auteur : bluedesign)

Rien que les discussions sur les expropriations et le blocage des loyers ont fait en sorte que les projets d’investissement soient reconsidérés. Ou qu’au lieu d’un immeuble d’habitation normal, on a préféré construire une maison d’accueil, qui n’est pas prise en compte par l’encadrement des loyers. Ou que seuls les locataires commerciaux étaient acceptés par les propriétaires. Ou que des appartements de luxe ont finalement été construits et vendus. Au lieu de créer de véritables logements. Donc : quel que soit le frein à la location mis en place, où que ce soit. La création de logements abordables a toujours été réduite davantage.

Donc : les explosifs sociaux sont là. Et ça ne s’arrange pas. Il est inacceptable que des millions de ménages allemands doivent consacrer une part trop importante de leur revenu au loyer. Mais il n’est pas non plus acceptable qu’un achat n’entre plus en ligne de compte pour ces ménages précisément. Et il n’est pas non plus acceptable que l’épargne soit punie et la mauvaise gestion récompensée.

Alors que faire ?

La réponse est simple : construire. Adapté aux besoins. Économique. Avec des incitations. Pour tous.

Nous devons alléger la charge des petits revenus. On argumente toujours ici que la charge fiscale des bas salaires est faible. C’est vrai en théorie. Seulement, on fait comme si les coûts des systèmes sociaux, qui ont été plafonnés par la loi à 40% pour les employeurs et les employés ensemble, n’étaient pas des impôts. A quel point est-ce antisocial ? Nous forçons justement les petits et moyens revenus à entrer dans un système qui augmente leurs coûts de travail de 40% et prétendons ensuite qu’il serait social que la progression du taux d’imposition commence quelques milliers d’euros plus haut ? Or, la charge fiscale réelle est précisément supérieure de ces 40% de points ! Et les personnes à hauts revenus, comme les entrepreneurs indépendants ou les cadres supérieurs, ainsi que tous les fonctionnaires, sont exonérés ou peuvent être exonérés.

Absurde ! Cette charge doit être plus largement répartie. Je pense que nous avons besoin d’une assurance citoyenne. Et je suis sûr que chaque personne à haut revenu devrait se joindre à nous, ne serait-ce que par sens de la justice et de la logique. Et nous n’avons pas non plus besoin de 40 caisses de maladie différentes, qui sont de toute façon quasiment étatisées. Une seule suffit. Qui gère mieux. Pas d’argent gaspillé en marketing. Et qui dispose d’une administration unifiée.

Et avec l’air gagné pour les petits et moyens revenus, une constitution de patrimoine doit être rendue possible pour cette même classe sociale qui a fait la force de l’Allemagne et qui, espérons-le, la fera à nouveau. C’est précisément la prévoyance privée qui, en fin de compte, évite des pensions trop faibles dans l’intérêt de tous, qui doit être encouragée. Et pourquoi les fonds immobiliers ou les coopératives immobilières ne seraient-ils pas éligibles au même titre qu’une assurance-vie ? Si nous pouvons à nouveau répartir le produit « location » sur un plus grand nombre d’épaules, alors la construction redeviendra rentable. Et si les aides sont largement diffusées dans la société et qu’un large front participe à la constitution d’un patrimoine, alors cette constitution d’un patrimoine redeviendra socialement acceptable.

J’ai lancé une petite collection de liens sur le sujet, que j’ai trouvé en faisant des recherches : (dernière mise à jour : 12.10.2021)

Wikipedia (source : wikipedia.org, état au 12.10.2021) :

« L’encadrement des loyers (également appelé blocage des loyers, gel des loyers ou encadrement des loyers) est une fixation, le plus souvent par l’État, des loyers par le biais de prix maximums normalisés par la loi ou d’une interdiction ou d’une limitation des augmentations de loyer dans le cadre de contrats de location de logements.

En 2016, 14 des 36 pays de l’OCDE avaient une forme quelconque d’encadrement des loyers en vigueur[1].

y compris quatre États des États-Unis.[2]

L’encadrement des loyers est, avec la construction de logements sociaux ou le versement d’allocations logement, l’une des nombreuses mesures proposées pour créer des logements abordables.

Il existe un consensus scientifique parmi les économistes selon lequel l’encadrement des loyers réduit la qualité et la quantité des logements locatifs.[3][4][5][6][7][8][9]

L’encadrement des loyers nuit (source : H.A.Z., mise à jour : 20.08.2019) [leider teilweise hinter Bezahlschranke]

voici deux articles plus anciens :

Mauvaise conception de l’encadrement des loyers – le concept ne fonctionne que pour les appartements de luxe (source : rbb online, mise à jour : 21.11.2013 )

La spirale des prix sur le marché du logement reste effrénée (source : WirtschaftsWoche online, mise à jour : 22.09.2015)

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