Immobilienkauf auf Mallorca
| | | |

Fraude ? Acheter un bien immobilier à Majorque

dans cette partie, nous abordons le thème des « arnaques habituelles ». Nous vous montrons comment acheter une propriété à Majorque sans stress et en toute sécurité !

0 0 votes
Article Rating

Acheter un bien immobilier à Majorque n’est pas une sinécure, comme le montre à nouveau l’exemple récent ….

El Aviso titrait en février 2020 : « Le temps des ventes immobilières ventées est bientôt terminé ». À l’époque, l’Association des agents immobiliers des Baléares (API), en collaboration avec d’autres associations professionnelles, a tenté d’obtenir du gouvernement qu’il mette un frein à la prolifération des agents immobiliers. En effet, depuis sa libéralisation en 2000, tout le monde pouvait s’appeler agent immobilier. Sans examen ni aucune condition préalable.

La politique est restée inactive. Bien que les fournisseurs sérieux du secteur aient réitéré leur demande aux politiques, entre autres, en janvier 2021.

Et en décembre 2021, c’est le grand boum. Image : « Le beau Ferdinand et son vilain secret Le journal Mallorca rapporte que l’escroc présumé aurait soulagé ses victimes d’au moins 2,2 millions d’euros, d’autres publications parlent de dizaines de millions.

Que s’est-il passé ?

Eh bien, si la couverture médiatique est exacte, et en connaissant superficiellement certaines des personnes qui ont agi, je peux tout à fait l’imaginer, des acheteurs de biens immobiliers de luxe ont été « détournés ». Des villas vides ont été visitées. Et on a expliqué à l’heureux acheteur qu’il pouvait (ou devait…) verser l’acompte directement à l’agence immobilière. Seulement, dans certains cas, le propriétaire n’était pas du tout intéressé par la vente… Ou déjà un autre acheteur. Mais dans tous les cas, les autorités reprochent à l’agence immobilière d’avoir conservé les acomptes et de les avoir utilisés, selon toute vraisemblance, pour acheter des voitures de sport et des vêtements de luxe.

L’agence immobilière, qui dispose de deux sites (Puerto Portals et Port d’Andratx) et d’un emplacement de premier choix, avait l’air d’être une entreprise sérieuse. Qui a probablement eu lieu en partie. Plus personne n’y travaille aujourd’hui.

Achat de biens immobiliers à Majorque
Bureau à Puerto Portals (source : Mallorca Zeitung, 15.12.2021)

Passons en revue quelques points qui se situent entre l’expérience générale de la vie et le conseil juridique profane. Pour que tu ne te fasses pas avoir !

GUCCI et la classe G ne sont pas un signe de succès

Achat de biens immobiliers à Majorque

Il se peut que votre interlocuteur, qui se couvre de symboles de statut social comme une colonne de publicité, ait tout simplement mauvais goût. Mais il est également possible qu’il essaie de représenter quelque chose qu’il n’est pas.


Les personnes vraiment riches que j’ai rencontrées n’étaient jamais habillées ou décorées de manière ostentatoire. Les accumulations de marques visibles sont peut-être « en vogue » parmi les nouveaux riches du Proche et de l’Extrême-Orient, mais elles ne le sont pas en Europe centrale et devraient peut-être même être perçues comme un signal d’alarme.

Il en va de même pour les courtiers qui se présentent en Ferrari ou en AMG G – classe. C’est bon pour tout le monde. Mais cela ne m’est jamais arrivé avec un courtier qui a du succès. Alors : est-ce une considération hautement superficielle ? JAAAA. Mais même les clichés contiennent toujours une part de vérité.

La cupidité dévore le cerveau

Achat de biens immobiliers à Majorque

Il n’y a pas de bonnes affaires. Et ne le prends pas personnellement, mais même si elles existaient, personne ne te les proposerait. Pourquoi cela ?

Le « one shot » des héritiers

Les enfants attendent que grand-mère meure enfin. Puis la communauté des héritiers se présente pour vendre l’argenterie de la famille. Souvent, ils sont obligés de le faire, car les coûts d’entretien sont aujourd’hui bien plus élevés qu’à l’âge d’or de la construction de la propriété familiale. Ou encore parce que les droits de succession sont dus.


Les héritiers savent qu’ils ne peuvent vendre leur héritage qu’une seule fois. Et bien sûr, tous nos amis nous ont dit qu’ils avaient vendu à un prix incroyablement élevé. Sans tenir compte du fait que les amis ont peut-être investi davantage d’argent dans la rénovation de la finca. ou qu’elle ne se trouve pas sur un axe routier principal … Ou qu’aucune ligne à haute tension ne traverse le terrain …

Ce que je veux dire par là, c’est que l’avidité est tout aussi présente du côté des vendeurs lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier à Majorque. Tout le monde veut voir le plus d’argent possible, car il n’y a plus rien à venir. C’est l’héritage familial. Et quand l’argenterie est vendue, elle disparaît. point. De. Et là, l’imagination prend souvent le pas sur la viabilité du marché.

Lors de l’achat d’une propriété à Majorque, vous entendrez aussi des phrases telles que

« Chaque héritier veut au moins 500.000,- euros ».

Il s’agit simplement d’une approche plus émotionnelle de la situation, sachant que c’est la dernière fois que l’on peut s’attendre à une douche chaude.

De plus, les familles majorquines vivent en général de manière très terre à terre. Et être en étroite relation avec la famille. Et apprécient beaucoup le foncier en tant qu’investissement.

Les vendeurs aussi sont avides

Tout vendeur d’un bien immobilier à Majorque essaiera d’obtenir le meilleur prix possible pour sa propriété. C’est logique. Du fait que les prix ont augmenté de manière presque ininterrompue au cours des dernières décennies et que tous les propriétaires de villas ont entendu parler d’un autre propriétaire qui a vendu sa villa avec beaucoup de bénéfices, tous les vendeurs veulent d’abord faire une bonne affaire. Les déclarations de courtiers comme


Il ne peut pas vendre à ce prix-là, il ne fait pas une bonne affaire après son prix d’achat, les frais annexes et les frais de rénovation.


sont sérieuses. Cela a souvent fonctionné au cours des dernières décennies. Et si le vendeur n’a pas besoin de vendre, il ne prendra probablement pas en considération ton offre sérieuse, plus basse mais raisonnable, pour acheter une propriété à Majorque. Même si, sur le plan des faits et du contenu, il est plus proche de la valeur réelle du marché que le prix qu’il a appelé.


J’ai vu beaucoup d’objets sur l’île qui n’ont pas tourné depuis 5 à 10 ans. Parce que le prix de vente était beaucoup trop élevé. En effet, à un moment donné, la réalité rattrape le prix surfait. Ou alors, il se trouve le fameux « idiot ».

pourquoi toi ?

Alors, si quelqu’un te propose une soi-disant bonne affaire, demande-toi pourquoi c’est toi qui devrais être le plus chanceux.


Je vis ici et j’investis professionnellement dans l’immobilier. Et bien sûr, je me vois proposer de nombreux biens immobiliers. Il y en a tellement que je demande aux agents immobiliers de me donner au moins deux ou trois arguments en guise d’introduction aux exposés, qui m’expliquent en quoi cet objet en particulier est si intéressant. Je constate souvent que les courtiers ne le savent pas eux-mêmes. Pourquoi cela ?


Les agents immobiliers de Majorque n’ont pas l’exclusivité des biens. En d’autres termes, l’agent immobilier qui « enregistre » le plus rapidement possible un acheteur potentiel auprès des propriétaires « gagne ». C’est ainsi que s’appelle le processus par lequel le vendeur confirme que ce candidat acheteur est désormais bloqué pour l’agent xy et qu’en cas de vente, cet agent a droit à la commission.


Malheureusement, la procédure signifie qu’il n’y a effectivement aucune raison économique pour l’agent immobilier de s’occuper le plus longtemps et le plus précisément possible de l’objet. Il risque alors seulement de ne jamais pouvoir toucher de commission parce qu’un autre courtier a été plus rapide.


Je dois donc lire tous les synopsis. Et me faire une idée. Et utiliser Google Maps si j’ai la chance de trouver l’adresse. Mais à chaque fois que l’on me propose une vraie bonne affaire, il y a tout simplement des raisons qui expliquent le prix bas ! Soit un projet de construction neuve garni d' »ocupas » (squatters). Ou les ventes de banques, souvent hype. Mais attention, ce sont tous des sujets où la baisse de prix est justifiée. Car se débarrasser des « Ocupas » est un long chemin semé d’embûches. Un peu plus simple pour les particuliers, mais extrêmement fastidieux et long pour les entreprises qui investissent à titre professionnel. Et les prêts bancaires qui sont revendus ne garantissent absolument pas que vous finirez par devenir propriétaire. Vous achetez un prêt. Qui est soit servi. Vous êtes alors quasiment une banque privée sans bien immobilier. Ou exploite la vente publique. Où peut-être un autre acheteur potentiel vous achètera le bien immobilier de vos rêves.

« ce qu’un tiers extérieur est prêt à payer »

Les spécialistes savent que je parle ici de la valeur vénale. Contrairement à la méthode de la valeur de rendement, dans laquelle la valeur d’un bien est déterminée par exemple par les revenus locatifs, la valeur vénale est une valeur très variable. Car c’est là qu’interviennent les facteurs mous. Si, par exemple, le promoteur de la nouvelle villa de Port d’Andratx a eu la bonne idée de faire équiper sa nouvelle construction de meubles Missoni et que le gentil couple d’oligarques russes trouve cela totalement « wow », alors le prix absurde demandé de 18 millions d’euros devient soudain la valeur vénale réaliste. Même si, dans le cadre d’un calcul sérieux, on pourrait peut-être dire : 3 millions de terrain + 3 millions de frais de construction + 2 millions de bénéfice pour le promoteur, cela ne fait que 8. Mais le « tiers extérieur » vient de surgir au coin de la rue et a rajouté 10 millions. Pour l’ameublement, qui a peut-être coûté 500.000,- euros.

Majorque, un marché de vendeurs

La raison principale et simple pour laquelle il n’y a pas de bonnes affaires : Il y a trop de personnes intéressées.
Et il est extrêmement improbable qu’un seul agent immobilier soit par hasard au courant d’un bon bien. Et il se trouve qu’il ne connaît que toi et qu’il veut te faire du bien. Ce n’est probablement pas impossible, mais très peu probable.


Les gens achètent des maisons, en particulier des propriétés de vacances, sur une base émotionnelle. Lorsqu’un bien est bien fait et prêt à être occupé, ce n’est jamais une aubaine. Parce que même à un prix élevé, il est facilement commercialisable sur un marché de vendeurs. S’il y a des bonnes affaires, ce sont parfois des projets d’investisseurs qui nécessitent des rénovations importantes. Mais là encore, les prix de l’existant anticipent généralement les bénéfices potentiels pour l’investisseur. Là aussi, il n’y a pas beaucoup de possibilités de faire de gros bénéfices sur un marché aussi chaud !


Ne vous laissez donc pas éblouir lorsque Monsieur « Gucci » arrive au coin de la rue et vous offre le rêve d’une maison à Portixol en premier lieu pour 1 million. Ça n’existe pas. Et s’il demande en plus un acompte sur son compte : ne touche pas et va voir la police.

Acheter un bien immobilier à Majorque en toute sécurité ?

Acheter un bien immobilier à Majorque ou, plus généralement, les transactions immobilières en Espagne ne fonctionnent pas de la même manière qu’en Allemagne. Mais le rôle du courtier est relativement identique, car il est désormais largement harmonisé par le droit européen.

Comment trouver un courtier ?

Nous avons déjà abordé ce sujet dans la première partie. En bref, il n’y a pas de mal à miser sur les noms connus. Mais : merci d’utiliser Google avant. Regarde sur Google Maps, regarde sur Facebook. Si tu n’y trouves rien, n’y touche pas. Si tu ne trouves pas clairement une majorité de commentaires positifs et suffisamment d’avis, ne le fais pas.


Sinon, les frais de courtage (c’est-à-dire la commission de l’agent immobilier) sont généralement négociés au préalable avec le propriétaire, tu n’as qu’une influence limitée sur ce point. Et tu dois bien sûr trouver ton agent immobilier sympathique et crédible, à condition qu’il soit sérieux. Seulement, s’il te plaît : Ne lui demande pas un avocat ou un ingénieur civil. Tu pourrais avoir la malchance d’être recommandé ici par quelqu’un qui ne regarde pas de si près.

Comment trouver un avocat ?

Achat de biens immobiliers à Majorque

C’est une bonne question ! Je recommanderais en principe de ne pas prendre un avocat qui vous a été recommandé par un courtier. Pourquoi ? Je connais un nombre incalculable de bons courtiers honnêtes. Mais malheureusement quelques rares cas où il y a un petit manège entre les courtiers et les avocats, où les avocats ne prennent pas leur mission de contrôle à cœur. En contrepartie, obtenir des clients du courtier à plusieurs reprises. Et que les courtiers sont même eux-mêmes impliqués dans les sociétés de promotion immobilière.


Il va de soi que l’acheteur naïf ne recevra jamais les conseils objectifs et sérieux dont il a besoin. Et c’est ainsi qu’il y a déjà eu quelques erreurs d’achat. Je pense qu’il est fondamentalement judicieux de ne pas mélanger les différents intérêts des parties impliquées :


Le courtier veut absolument que le marché soit annulé. C’est la seule façon pour lui de toucher son argent. Vous devriez rémunérer l’avocat de manière à ce qu’il touche toujours son argent. Même si l’achat n’a pas lieu. Pour qu’il puisse vous conseiller objectivement. Et n’a pas d’intérêt personnel à ce que l’accord soit conclu.


En Espagne, nous avons un droit similaire, mais bien sûr différent de celui de l’Allemagne. Et dans la région autonome (comparable à un Land allemand) des Baléares, il existe bien sûr encore des lois régionales ou des aménagements du droit national en normes régionales. Cela inclut notamment des points tels que la protection de la nature et de l’environnement, de sorte qu’une bonne connaissance du droit immobilier espagnol n’est pas la seule chose importante pour ton avocat. Mais aussi une très bonne connaissance des us et coutumes majorquins.


Au début, j’ai travaillé avec des avocats allemands parce que c’était plus facile pour moi d’un point de vue linguistique. Entre-temps, je travaille avec deux cabinets majorquins, car j’ai quand même l’impression que les réalités locales y sont parfois encore mieux connues.


Mais je suis honnêtement « partial », car entre-temps ma femme s’occupe des clients allemands dans un cabinet en tant que juriste allemand. Je ne veux pas être soupçonné d’utiliser le guide ici pour faire de la publicité clandestine. C’est pourquoi je ne recommande personne ici, mais je vous conseille de le faire : Cherchez sur Google et demandez à des amis qui ont déjà acheté avec succès. Mais dans tous les cas : Googlez chaque partenaire avant de vous décider.

« Arras » ou « promesa de compraventa

La plupart du temps, le vendeur souhaite encore déménager. Ou vous avez besoin de temps pour mettre en place un financement. Un contrat d’option (« contrato de arras ») ou une promesse de vente (« promesa de compraventa ») est alors négocié entre les avocats, dont le contenu est en grande partie identique à celui du contrat de vente qui sera authentifié ultérieurement. Le contrat d’option ne doit pas être signé devant notaire, les signatures des deux parties suffisent. C’est la principale différence formelle entre l’achat d’un bien immobilier à Majorque et en Allemagne.


Il est d’usage de convenir d’un acompte de 10%. Le vendeur devrait s’engager à te vendre. Ou bien il rembourse les 10% ET une pénalité du même montant. Dans l’autre sens : si tu n’achètes pas, le vendeur peut garder les 10%. Les 10 % devraient être placés sur un compte de notaire. Ou auprès d’un cabinet d’avocats super sérieux et établi de longue date. Mais JAMAIS chez le courtier. JAMAIS auprès du vendeur. Mieux vaut ne pas s’adresser à l’avocat du vendeur.


Souvent, tu peux aussi négocier que si ton financement échoue, les 10% te seront remboursés. Mais cela peut aussi effrayer le vendeur, car il voit que sa vente n’est pas aussi sèche que l’agent immobilier le lui avait dit auparavant.


Contrairement à ce qui se passe en Allemagne, le notaire a davantage un rôle purement exécutif lors de l’achat d’un bien immobilier à Majorque. Il relit également le contrat lors de l’authentification, mais il ne s’y attarde pas autant que les notaires allemands. En revanche, ses honoraires sont beaucoup moins élevés. Le véritable travail incombe ici aux avocats, les honoraires habituels se situant entre 0,5 et 1% du montant de l’achat.

Missions de l’avocat

Que doit vérifier l’avocat ?

Beaucoup de choses ! Le plus important, c’est que le propriétaire soit le propriétaire. Et que l’objet de tes rêves soit également inscrit au registre foncier. Et ce, avec le corps de bâtiment réel et les bonnes surfaces. De légères variations sont normales, même entre les différents registres.


Je me suis déjà longuement exprimé sur les constructions illégales lors de l’achat d’un bien immobilier à Majorque dans la première partie. Je me contenterai ici de dire que si des détails sont illégaux, on peut s’en accommoder. Mais si des éléments décisifs de la maison ne sont pas légaux et ne peuvent pas être légalisés, n’y touchez pas.


Ce n’est pas vrai. Au bout de 8 ans, il y a prescription en matière d’illégalité. Mais dès que vous devrez déposer une demande de permis de construire – ne serait-ce que pour crépir la façade – celle-ci échouera. Parce que votre objet n’est pas légal. L’illégalité demeure donc. Et elle est poursuivie de plus en plus sévèrement. Et peut faire de ton bien immobilier une épave lorsque tu voudras le revendre.


De plus, si ta maison brûle, tu peux « seulement » la reconstruire légalement. Ce n’est donc pas ce qui était peut-être écrit. Mais seulement dans la mesure où cela est légal. Cela arrive-t-il tous les jours ? Non. Mais si cela t’arrive, c’est dommage.


Ensuite, il y a des questions plus compliquées concernant l’achat d’une propriété à Majorque, qui n’ont souvent qu’une importance régionale. Par exemple, la zone autour des montagnes de Tramuntana bénéficie d’une très forte protection. Il y a la protection de la nature et la protection contre les inondations.


Par exemple, tu ne peux pas (plus) construire à côté du lit d’une rivière. Ce qui est tout à fait raisonnable, comme nous l’ont montré les intempéries. Mais si c’est justement le seul endroit légal pour la piscine, tu obtiendras peut-être même l’autorisation de la municipalité. Mais il n’en reste pas moins que la piscine est alors illégale. Mais seuls les avocats qui s’occupent de transactions dans de telles régions le savent.

Dans le cas des copropriétés, il est très important de vérifier les statuts de la communauté des propriétaires (« comunidad ») et les procès-verbaux. Et de vérifier qu’il n’y a pas d’arriérés de paiement. Il en va de même, en principe, pour les arriérés de paiement concernant l’objet lui-même, par exemple les impôts.


Parfois, les avocats négocient de manière très stricte lors de l’achat d’une propriété à Majorque, car ils souhaitent d’une part protéger vos intérêts. D’autre part, ils veulent peut-être aussi montrer leur importance pour vous. Au moment où les avocats parlent, je te conseille de ne pas lâcher prise. Parle au courtier. Parle à ton avocat. De très nombreuses transactions échouent avant la signature du contrat d’option, soit parce que les avocats durcissent les positions, soit tout simplement parce qu’un autre acheteur, souvent présenté par un autre agent immobilier, arrive au coin de la rue et en rajoute tout simplement une couche.


Ce que je veux dire, ce n’est pas : soyez d’accord avec tout. Mais si la propriété est claire. Et si l’objet de tes rêves est idéalement légal, alors il n’y a en fait que les garanties comme véritable point de litige.

La garantie ne vaut souvent rien

Les garanties ne sont souvent valables que pour les promoteurs immobiliers sérieux lors de l’achat d’un bien immobilier à Majorque. Car la plupart du temps, vous achetez à des associations de propriétaires d’investisseurs ou à une SL de projet et vous avez ensuite des adresses de notification pour la plainte dans le nord de la Norvège … Et au tribunal, le tableau des coûts de construction espagnols est utilisé comme comparaison. C’est généralement beaucoup moins que ce qu’il en coûte réellement pour remédier au défaut, en particulier dans un bien immobilier de luxe. Et plus important encore : beaucoup de choses qui sont peut-être mal construites ou même stupidement planifiées sont manifestement des conneries. Mais ce n’est pas un défaut.


En effet, j’achète généralement des biens non rénovés. Le vendeur ne veut rien garantir. Parfois, nous arrivons au moins à lui faire dire qu’il ne connaît pas de défauts. Ou que la structure est en ordre. Mais honnêtement, c’est secondaire pour les objets que nous achetons.


Pour toi, qui souhaites probablement acheter une nouvelle construction ou une propriété récemment rénovée, la qualité de la construction est bien sûr un facteur décisif lors de l’achat d’une propriété à Majorque.

D’après mes estimations, environ 70% des propriétés ont été relativement mal construites ou transformées.
Cela se voit souvent à la « finition », c’est-à-dire à la manière dont les derniers éléments ont été installés, par exemple les carreaux, les armoires encastrées et autres parties similaires du corps de bâtiment reconnaissables de l’extérieur. Mais des sujets comme la qualité de l’air intérieur sont plus chers et plus difficiles à soigner : La qualité des fenêtres, la qualité de l’installation du chauffage et / ou de la climatisation. Dans ce cas, il peut être judicieux d’exiger du vendeur qu’il te fasse faire des tests avec des spécialistes à différentes dates, afin de déterminer, par exemple, si la commande par le système de bus KNX fonctionne vraiment. Et si le dimensionnement de l’installation est même suffisant pour les chaudes journées d’été et les fraîches journées d’hiver. Il existe pour cela des ingénieurs spécialisés, dont je demanderais absolument les conseils, du moins pour un bien immobilier important. Et : fais l’effort. Acheter une propriété à Majorque en toute sécurité représente beaucoup de travail. Cela prend du temps. Mais cela en vaut la peine !


Sinon, le conseil donné dans la première partie s’applique généralement : ouvrez l’œil lors de l’achat d’un bien immobilier à Majorque et faites appel à des spécialistes !


Ce que je veux dire, c’est qu’il vaut mieux vérifier, vérifier, vérifier. Plutôt que d’espérer ensuite qu’une quelconque garantie puisse être invoquée avec succès. Et si vous avez vraiment bien vérifié, il vaut mieux voir à ce que la transaction aboutisse plutôt que d’exiger des garanties « sauvages » de la part des vendeurs.

Achat de biens immobiliers à Majorque

Mais c’est clairement une décision que vous devez prendre vous-même. Il est également difficile pour quelqu’un de donner des conseils objectifs. Ne faites pas trop de compromis, mais ne soyez pas non plus trop têtus. Comme toujours dans la vie ;)

Nous vous souhaitons beaucoup de plaisir dans la poursuite de votre recherche, que nous espérons fructueuse, du bien immobilier de vos rêves !

Arnd

0 0 votes
Article Rating
S’abonner
Notification pour
guest

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

0 Comments
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires