Mietpreisbremse
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¿Los frenos al alquiler son antisociales?

¿Los frenos de alquiler tienen un efecto contraproducente? ¿Son -de nuevo, sabiendo que no es así- sólo una hoja de parra populista para evitar tener que resolver realmente los problemas?

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La idea es buena

Los frenos de alquiler son una idea bienintencionada. Y también es necesario, en mi opinión, que evitemos la amenazante división de nuestra sociedad. Y ayudar a las pequeñas y medianas rentas, en particular, a salir de la trampa del coste de la «vivienda».

Y ahora se podría -también por buenas razones- sostener también la convicción de que la «vivienda» es tan necesaria como la «conducción», para la que el Estado como comunidad debe tener al menos una función reguladora. Si fuera necesario, incluso tendría que crear la infraestructura si el mercado no se consolida. O simplemente falló.

El diablo está en los detalles

Hay muchos enfoques, como el caso extremo de la «socialización de la propiedad», que recientemente ha sucedido en Berlín a través de un referéndum no vinculante para el Senado, para que el Estado vuelva a tener un papel más determinante. O menos extremas, pero básicamente igual de invasoras de los derechos constituionales a la propiedad privada, las diversas limitaciones al alquiler que los países y estados de Europa están intentando actualmente.

¿Cuál es la causa exacta de la escasez de viviendas, especialmente en los centros urbanos? Cierto, más gente necesita vivienda. Como espacio vital está disponible. ¿Y por qué?

  • Entradas desde las regiones rurales y movimientos migratorios
  • Evolución demográfica (más hogares de solteros, más microhogares)
  • Las personas que se desplazan semanalmente necesitan una vivienda para estar al menos parcialmente en el lugar de trabajo durante la semana
  • en ubicaciones populares, el mercado de lujo resta espacio residencial que rara vez se utiliza

Si se observa con más detenimiento, la primera tendencia empieza a cambiar de nuevo desde Corona. Cada vez hay más gente que se traslada a los suburbios, y los precios de las viviendas han subido mucho. Sin embargo, esto se aplica principalmente a las familias con ingresos más elevados. El desarrollo demográfico y también los desplazamientos semanales traen consigo otros problemas, es decir, se buscan aquí otros tipos y formas de vivienda. Micro-apartamentos. Vida sin barreras. Vivir con un conserje. Vivir con espacios de trabajo son palabras clave que aparecen con frecuencia.

Al mismo tiempo, la normativa de construcción se ha hecho mucho más estricta en los últimos diez o más años. Las excesivas normas de protección contra incendios, la construcción de eficiencia energética, etc., simplemente encarecen la construcción.

Y luego estaba la inflación

Si ahora añadimos el aumento explosivo de los costes de los materiales en la construcción, hace tiempo que llegamos a una inflación masiva que va mucho mas allá de la que refleja la cesta de la compra. Opio para el pueblo.

¿El sueño de tener una casa propia? Para la clase media de las aglomeraciones, esto ha sido durante mucho tiempo un sueño.

Antes teníamos programas en los que las viviendas de protección oficial eran construidas por inversores privados que recibían préstamos a bajo interés a cambio de un largo control de los alquileres de las viviendas de protección oficial. Esto funcionó bien mientras el nivel general de los tipos de interés era más alto. Pero desde que todos los bancos federales del mundo han estado imprimiendo dinero sin reparos y comprando papel basura, el capital ha descubierto -oh maravilla- el dinero concreto en su búsqueda de un refugio seguro.

En consecuencia, los factores de los edificios de apartamentos, por los que los expertos entienden el factor entre el alquiler frío anual de un edificio y su precio de compra, pasaron de 7-10 a 25-50. Los rendimientos, es decir, el beneficio sobre el capital invertido, cayeron en consecuencia de alrededor del 8% a cerca del 3%. Claro, mejor que los intereses de penalización de la cuenta abultada. Pero básicamente – después de los costes de gestión y reparación, los propietarios que calculan en serio, ya no hacen negocio.

¿Qué conceptos de frenos de alquiler funcionan?

Hay unos cuantos mecanismos de frenos al alquiler en toda Europa que he mirado. Y con todo es muy fácil explicar por qué fallaran. Pero más bien consiguen lo contrario de su bienintencionado objetivo.

Alquileres en función de los ingresos

Tal vez la idea más descabellada vino -por supuesto- de Berlín. En el primer enfoque, se intentaba vincular el freno del alquiler al hecho de que una determinada proporción de los ingresos del inquilino no fuera superada por la renta. Buena idea. Pero, ¿a qué habría conducido lógicamente? Que los propietarios sólo acepten inquilinos con mayores ingresos para sus pisos. Y ese sería realmente el efecto más antisocial que podría tener un freno al alquiler.

Los alquileres se fijan según un índice de renta

Probablemente la idea más justa que puede haber en teoría. Desgraciadamente, la recogida de datos y su aplicación requieren mucho tiempo. Muchos países, muchas ciudades todavía no tienen un índice de alquiler. Y como el diablo está en los detalles y las primas estadísticamente determinables para los equipamientos de mayor calidad son muy pequeñas, esta forma también conduce a la escasez adicional de espacios habitables que no se amplían ni se renuevan. Porque hay suficiente demanda. Y el precio está limitado. Los únicos beneficiados son los inquilinos de los pisos de lujo, cuyos pisos se abaratan de repente. Y eso es realmente una consecuencia antisocial de una regulación socialmente prevista.

Se «suspenden» temporalmente los aumentos de alquiler

Básicamente no es nada nuevo. Porque los aumentos de los alquileres están permitidos sólo marginalmente desde hace años en todas las legislaciones de alquiler que conozco en Europa. O se justifica con renovaciones más amplias, según el país. De hecho, el stock de contratos antiguos estaría «protegido» aquí. Pero esto no ayuda al que se muda. Tampoco al que quiere reducir su tamaño, por ejemplo, por razones de edad. Y se encuentra con que el piso de 1 habitación del nuevo contrato cuesta más que el de 4 habitaciones de su antiguo contrato. ¿Pero básicamente es una buena idea? Sí. No crea viviendas… Pero al menos hace menos daño que las otras medidas.

¿Qué hace el capital?

Como dice el refrán: el agua encuentra su camino. También el capital.

Imagina a nuestros políticos como un grupo de cazadores aficionados que corren por el bosque con palos para matar una liebre.

El freno de alquiler falla
Mietpreisbremse falla (Fuentes: mietercoach.de, fotolia.de, Autor: bluedesign)

Sólo las discusiones sobre la expropiación y el control de los alquileres han hecho que la gente reconsidere sus planes de inversión. O que en lugar de un edificio de apartamentos normal, se construyó una casa de huéspedes, lo que no es tenido en cuenta por la Mietpreisbremse. O que sólo los inquilinos comerciales fueran aceptados por los propietarios. O que finalmente se construyeron y vendieron apartamentos de lujo. En lugar de crear viviendas reales. Así que: no importa qué freno de alquiler se haya aplicado, ni dónde. Siempre, la creación de viviendas asequibles se redujo aún más.

Así que: el explosivo social está ahí. Y no está mejorando. No es aceptable que millones de hogares en Alemania tengan que invertir una parte excesiva de sus ingresos en el alquiler. Pero tampoco es aceptable que la compra deje de ser una opción precisamente para estos hogares. Y no es aceptable que se castigue el ahorro y se premie la mala gestión.

¿Y qué hacer?

La respuesta sencilla es: construir. En función de la demanda. Económico. Con incentivos. Para todos.

Tenemos que aliviar los pequeños ingresos. Siempre se argumenta aquí que la presión fiscal sobre las rentas bajas es baja. En teoría, eso también es cierto. Sólo se pretende que los costes de los sistemas sociales, que han sido limitados al 40% por ley para los empresarios y los trabajadores juntos, no sean impuestos. ¿Qué tan antisocial es eso? ¿Obligamos a los pequeños y medianos asalariados, de entre todos, a un sistema que incrementa sus costes laborales en un 40% y luego afirmamos que sería social si la progresión del tipo impositivo empezara unos miles de euros más arriba? Sin embargo, la presión fiscal real es mayor exactamente en esos 40 puntos porcentuales. Y las personas con mayores ingresos, como los empresarios autónomos o los ejecutivos, así como todos los funcionarios, están exentos o pueden estarlo.

¡Absurdo! Esta carga debe repartirse más ampliamente. En mi opinión, necesitamos un seguro para los ciudadanos. Y estoy seguro de que todos los que ganan mucho tendrían que unirse aquí sólo por un sentido de justicia y lógica. Y no necesitamos 40 cajas de enfermedad diferentes, que de todos modos están casi nacionalizadas. Uno es suficiente. Que gestiona mejor. No se desperdicia dinero en marketing. Y tiene una administración unificada.

Y con el aire ganado para las pequeñas y medianas rentas, hay que hacer posible la acumulación de riqueza precisamente para este estrato de la sociedad que ha hecho fuerte a Alemania y que, ojalá, la vuelva a hacer fuerte. Es precisamente la provisión privada, que al final también evita que las pensiones sean demasiado pequeñas en interés de todos, la que debe promoverse. ¿Y por qué los fondos inmobiliarios o las cooperativas no deberían ser tan elegibles como los seguros de vida? Si podemos volver a repartir el «dejar» el producto sobre más hombros, la construcción volverá a merecer la pena. Y si las subvenciones fluyen en la sociedad en un amplio frente y un amplio frente participa en la acumulación de activos, entonces esta acumulación de activos también volverá a ser socialmente aceptable.

He iniciado una pequeña colección de enlaces sobre el tema que he encontrado durante mi investigación: (última actualización: 12.10.2021)

Wikipedia (fuente: wikipedia.org, a partir del 12.10.2021):

«Un control de alquileres (también congelación de alquileres, congelación de alquileres o freno de alquileres) es una determinación mayoritariamente gubernamental de los precios de los alquileres mediante precios máximos legalmente estandarizados o una prohibición o restricción de los aumentos de los alquileres en el marco de los contratos de arrendamiento de viviendas.

En 2016, 14 de los 36 países de la OCDE tenían alguna forma de control de alquileres en vigor,[1].

incluyendo cuatro estados de Estados Unidos.[2]

El control de los alquileres es una de las varias medidas propuestas para la creación de viviendas asequibles, junto con las viviendas sociales o las ayudas a la vivienda.

Existe un consenso científico entre los economistas de que el control de los alquileres reduce la calidad y la cantidad de las viviendas de alquiler.[3][4][5][6][7][8][9]

El Mietpreisbremse hace daño (Fuente: H.A.Z., a 20.08.2019) [leider teilweise hinter Bezahlschranke]

aquí hay dos artículos más antiguos:

Lamala construcción de la Mietpreisbremse – El concepto solo sirve para los pisos de lujo (Fuente: rbb online, a fecha de 21.11.2013 )

La espiral de precios en el mercado de la vivienda sigue sin control (Fuente: WirtschaftsWoche online, a 22.09.2015)

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