¿Los extranjeros ya no pueden comprar en Mallorca?
¿Podrá pronto el extranjero dejar de comprar casas en Mallorca? ¿Qué contiene? ¿Cuándo es el momento?
¿Se acabó la compra de inmuebles para los no residentes?
¿Los extranjeros ya no pueden comprar en Mallorca? ¿No hay derecho a la propiedad, ni a una casa o un piso? Hay que reconocer que es un poco provocador. Pero si la votación de ayer en el Parlamento de Mallorca sirve de algo, en el futuro sólo podrán comprar propiedades las personas que lleven al menos 5 años residiendo en la isla. Aquí se llama residencia. Así pues, no significa que tengas que ser español para comprar, básicamente significa que tienes que tener tu residencia principal en la isla.
¿Y la UE?
Hay críticos que opinan que un reglamento de este tipo no sería compatible con la legislación europea. No creo que haya realmente un conflicto en este caso. Por supuesto, en primer lugar el gobierno tendría que presentar al parlamento la ley correspondiente. Que luego habría que examinar y adoptar. Pero mientras los ciudadanos de la UE de distintos países no reciban un trato fundamentalmente diferente, puede suponerse a grandes rasgos que no habrá discriminación. Y como todo ciudadano de la UE sería libre de establecerse en Mallorca como residente, esta restricción sería muy posible, en mi opinión.
Para que las empresas puedan seguir comprando inmuebles, una empresa europea extranjera no debería recibir un trato peor que una empresa europea nacional. Y en realidad no debería ser relevante si los accionistas, es decir, los propietarios de la empresa, son nacionales o extranjeros de la UE. Esto también pondría al alcance la presunta primera estrategia de elusión de una posible ley. O, en el caso de una regulación de mayor alcance y de carácter discriminatorio, una posible violación del derecho europeo.
El Parlamento no tiene función legislativa. Sólo puede votar los proyectos de ley que suele presentar la coalición gobernante. Básicamente, es muy impotente por sí mismo. Sin embargo, está formado por diputados de los distintos partidos y, por supuesto, hay un efecto de señalización en el gobierno, sobre todo porque falta menos de medio año para las nuevas elecciones.
El debate en el parlamento fue iniciado por el partido regional de la oposición El Pi. Y a diferencia del último intento en julio, cuando el Cabildo, en una rara unidad de conservadores y gobierno de izquierdas, bloqueó una medida similar del partido de izquierdas Podemos, esta vez acaba de tener éxito.
¿Qué significa eso en términos de contenido?
En primer lugar, sólo debe entenderse como un mandato partidista a sus propios representantes en el gobierno de las Islas Baleares. Que, por supuesto, tendría que coordinarse con el gobierno central y otros organismos implicados. Pero, en mi opinión, es ahora una declaración de voluntad muy clara de los representantes del pueblo, que difícilmente pueden ignorar por completo a sus propios amigos del partido. Y menos antes de las elecciones.
¿Por qué se hace esto?
Hace tiempo que existe un gran problema con la vivienda asequible para la población local. Comparable a cualquier lugar de gran demanda, en los últimos años es casi imposible encontrar aquí un piso de alquiler por debajo de 800 euros, a ello se le une que el nivel de ingresos de los residentes está muy por debajo de Múnich. Del mismo modo, como en muchas partes de Europa, apenas es posible para los asalariados normales obtener una propiedad mediante un empleo remunerado. Frente a este deplorable estado de la realidad, el alquiler vacacional se ha restringido drásticamente durante años. Luego se instalaron los frenos al incremento de alquiler. La mayoría de ellos no han funcionado en toda Europa. Y ahora este tipo de parada de ventas va a seguir como la siguiente medida ineficaz …
¿Por qué no funciona?
Es relativamente sencillo. Cuando la demanda es mayor que la oferta, los precios suben. Es una ideología muy extendida entre los ideólogos de izquierda y de derecha que sólo hay que prohibir lo suficiente para no tener que ser creativo.
Esto ya ha salido muy mal en los ejemplos anteriores de alquileres de vacaciones y de la Mietpreisbremse. Pero, ¿qué hay de malo en las restricciones de venta? ¿No haría eso bajar los precios?
Sí, así es. La demanda en el segmento de lujo se desplomaría de forma inmediata. Hasta que los inversores pudieran adquirir propiedades a un precio favorable. Probablemente detrás de estructuras corporativas anidadas. Con una compañía española al frente. Si el gobierno no consigue impedirlo de forma efectiva en un posible proyecto de ley, éste sería el primer punto en el que una ley quedaría simplemente desvirtuada o, como ya se ha dicho, posiblemente no sería conforme al derecho europeo.
Estas villas, construidas desde los años 80, sobre todo en el suroeste o en Son Vida, siempre fueron diseñadas como productos de lujo de su época. Nunca formaron parte del mercado normal de la vivienda. Pero fueron desarrolladas como nuevas zonas residenciales por los mallorquines que poseían enormes extensiones de tierra allí. Acaba de aparecer un hermoso artículo en el periódico de Mallorca sobre Santa Ponça, en el que se describe de pasada cómo la familia Nigorra planificó y construyó este lugar. Y hoy ya estamos viendo la tercera generación de edificios en las mismas parcelas. Así que simplemente será demolido. Y de nueva construcción. ¿Es eso sostenible? La verdad es que no. ¿Reduce el mercado de la vivienda de alquiler para los residentes? Desde luego que no.
Pero, por supuesto, ¿hay también un problema de vivienda asequible en las ciudades atractivas? Sí, es absolutamente así. Por supuesto, los precios se han disparado también en Palma. Pero para ser justos, este es un fenómeno que hemos visto en las capitales de toda Europa. Y eso fue creado simplemente por la impresión desenfrenada de dinero y la política de bajos tipos de interés.
Si queremos contrarrestar esto, creo que sólo funcionaría reasignando el uso de determinadas zonas o tipos de bienes inmuebles. Por supuesto, esto también podría incluir el uso exclusivo para residentes. Y supongo que para que sea legalmente seguro, tendría que haber un derecho de antigüedad. Pero entonces también habría que considerar si los residentes deben seguir pudiendo poner su vivienda en propiedad en alquiler vacacional. En mi opinión, esto ha fomentado masivamente el alquiler vacacional ilegal y, de hecho, no ha contribuido a aliviar la situación del mercado de la vivienda. Y lo ideal es contrarrestarlo con nuevas construcciones. Al fin y al cabo, hace diez años ya había escasez de viviendas. Y el gobierno en funciones no ha cumplido sus promesas electorales de crear viviendas.
Mallorca no puede permitirse eso…
Las personas que hubieran querido comprar en Mallorca, entonces alquilarían. Por tanto, los alquileres seguirían aumentando. Quizá no en el segmento normal, pero al menos en el de lujo. Otros clientes irían a otros lugares. Porque Mallorca es fantástica. Pero cuando las desventajas del producto se desbordan debido a un excesivo frenesí regulador que no consigue sus objetivos, cada vez más clientes se alejan. Al fin y al cabo, el paquete debe seguir siendo atractivo.
Además, también me gustaría mencionar el aspecto de los ingresos. El impuesto de transmisiones patrimoniales aquí ha venido siendo del 8 al 11,5% hasta ahora, y probablemente alcanzará un máximo del 13% a partir del año que viene. En mi opinión, ésta es la principal fuente de ingresos de las Islas Baleares. Con cada transacción inmobiliaria, el gobierno de la isla abre sus bolsillos de par en par. De una forma que nos es ajena incluso en Alemania. Por supuesto, estos ingresos se reducirían masivamente. Y también se reducirían las actividades de construcción, que ahora consisten en un aumento masivo de las transformaciones de inmuebles existentes. Con toda la reacción en cadena que se produciría después.
¿Quién lo hace mejor?
Me duele llevar esto sobre mis labios. Pero, sinceramente, los tiroleses del norte lo hacen mejor. Se llaman a sí mismos tiroleses, un poco estafadores de etiquetas. Han ideado la llamada denominación de residencia de ocio, que permite a los no residentes ostentar únicamente un número limitado de casas o pisos, pudiendo vivir en esas casas una persona que no tenga su residencia principal allí. Y sólo allí puede vivir una persona que no tenga su residencia principal. ¿Funcionó? No, en realidad sólo provocó inseguridad jurídica y la mayoría de los alemanes del sur se lanzaron, que si podían permitírselo, a la locura de la propiedad sin seguridad jurídica. Además, hay que decir que el empresario del Tirol del Norte suele ignorar a sus vecinos que se ausentan durante 11 meses porque sabe que así se generan los ingresos de la región. Pero, ¿cómo han conseguido los austriacos resolver el problema de la vivienda asequible?
Han creado zonas de construcción designadas para las personas y familias que trabajan en la región. Allí, los precios de los terrenos edificables son asequibles y el comprador tiene que vivir con el correspondiente destino durante décadas. ¿Se ha resuelto el problema? Ciertamente no es completo, pero es un buen concepto. Porque crea soluciones de futuro. Y no simplemente prohibir.
Pero, ¿cuál es la solución?
Para resolver la escasez de viviendas, sólo hay una respuesta sensata: ¡construir! Esto es tan sencillo como que no se ha hecho antes de forma significativa. Y eso pasa por casi todos los gobiernos. Se prometen paquetes de viviendas, se anuncian viviendas sociales.
Estas viviendas tendrían que ser construidas expresamente. No sólo viviendas sociales, sino simplemente buenas zonas de viviendas que sean asequibles gracias al suelo asequible, también asequibles para que los residentes construyan sus propias casas. No sólo para el alquiler.
Pero mientras los gobiernos permanezcan en una aburrida inacción, tendrán que adoptar medidas populistas que todo el mundo sabe que no conseguirán su objetivo.
