Immobilienkauf auf Mallorca
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¿Fraude? Comprar una propiedad en Mallorca

en esta parte tratamos el tema de las «estafas comunes». Le mostramos cómo comprar una propiedad en Mallorca sin estrés y de forma segura.

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Comprar una propiedad en Mallorca no es una obviedad, como vuelve a demostrar el último ejemplo ….

El Aviso tituló en febrero de 2020: «La época de las ventas inmobiliarias con viento se acabará pronto». En aquel momento, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares (API), junto con otras asociaciones del sector, intentó que el Gobierno frenara la proliferación de agentes inmobiliarios. Desde su liberalización en el año 2000, cualquiera podía llamarse agente inmobiliario. Sin examen ni requisitos previos.

La política permaneció inactiva. Aunque los proveedores serios del sector han repetido la demanda a los políticos, entre otros, también en enero de 2021.

Y en diciembre de 2021, se produjo el big bang. Imagen: «El bello Fernando y su sucio secreto». El Mallorca Zeitung informa de que el presunto estafador habría despojado a sus víctimas de al menos 2,2 millones de euros; otras publicaciones suponen una cantidad de decenas de millones.

¿Qué ha pasado?

Bueno, si la cobertura de los medios de comunicación es correcta, y en un conocimiento superficial de algunas de las personas involucradas, bien puedo imaginar que, los compradores de propiedades de lujo fueron «estafados». Se visitaron villas vacías. Y al feliz comprador le dijeron que podía (o debía…) pagar la fianza directamente en la oficina de la inmobiliaria. Pero en algunos casos probablemente no había interés en vender por parte del propietario…. O ya otro comprador. En cualquier caso, sin embargo, los anticipos fueron, según la acusación de las autoridades, retenidos por la agencia inmobiliaria y presumiblemente utilizados para comprar coches deportivos y ropa de lujo.

En la oficina de intermediación con dos sedes (Puerto Portals y Port d’Andratx) en la mejor ubicación, parecía un negocio serio. Lo que probablemente también tuvo lugar en parte. Hoy en día, ya nadie trabaja allí.

Comprar una propiedad en Mallorca
Oficina en Puerto Portals (Fuente: Mallorca Zeitung, 15.12.2021)

Repasemos algunos puntos que se sitúan entre la experiencia general de la vida y el asesoramiento jurídico lego. Para que no caigas en una estafa.

GUCCI y la Clase G no son un signo de éxito

Comprar una propiedad en Mallorca

Es posible que su homólogo, que se cubre de símbolos de estatus como un pilar publicitario, simplemente tenga mal gusto. Pero también es posible que intente representar algo que no es.


Las personas realmente ricas que conocí nunca estaban vestidas o decoradas de forma llamativa. Las acumulaciones de marcas actualmente visibles pueden estar «de moda» entre los nuevos ricos del Cercano y Lejano Oriente, pero en Europa Central no suelen estarlo y quizá deban percibirse incluso como una señal de alarma.

Lo mismo ocurre con los corredores que suben en un Ferrari o en la clase G de AMG. Todo el mundo es bienvenido. Pero nunca me ha pasado con un corredor de éxito. Entonces: ¿es esta una visión muy superficial? YAAAA. Pero incluso los clichés siempre contienen un grano de verdad.

La avaricia come cerebros

Comprar una propiedad en Mallorca

No hay gangas. Y no te lo tomes como algo personal, pero aunque lo hubiera, nadie te lo ofrecería. ¿Por qué?

«One-Shot» de los herederos

Los niños están esperando que la abuela finalmente muera. Y entonces la comunidad de herederos interviene para vender la platería de la familia. A menudo tienen que hacerlo, porque los costes de mantenimiento son mucho más elevados hoy en día que en los días dorados del establecimiento de la propiedad familiar. O también porque se debe pagar el impuesto de sucesiones.


Los herederos saben que sólo pueden vender su herencia una vez. Y, por supuesto, todos nos enteramos por amigos de que se habían vendido a un precio increíblemente bueno. Sin tener en cuenta que los amigos pueden haber invertido más dinero en la renovación de la finca de antemano. O no está situado en una arteria principal… O ninguna línea de alta tensión atraviesa la propiedad …

Lo que quiero decir es: Al comprar un inmueble en Mallorca, la codicia reina en el lado del vendedor igualmente. Todo el mundo quiere ver la mayor cantidad de dinero posible, porque nada más va a seguir. Eso es sólo la herencia familiar. Y cuando la plata se vende, se va. Artículo. Fuera. Y entonces la imaginación es a menudo mayor que la viabilidad del mercado.

Al comprar una propiedad en Mallorca también escuchará frases como

«A todo heredero le gustaría tener al menos 500.000 euros».

Esto es simplemente una forma más emocional de verlo, reconociendo que será la última vez que se espera una ducha caliente.

Además, las familias mallorquinas suelen tener los pies en la tierra. Y permanecer en estrecha cohesión familiar. Y valoran mucho el suelo como un activo en sí mismo.

Los vendedores también son codiciosos

Todos los vendedores que compran una propiedad en Mallorca intentan obtener lo máximo posible por su propiedad. Eso tiene sentido. Debido a que en las últimas décadas se ha producido una tendencia al alza casi ininterrumpida, y a que todo imbécil ha oído hablar de al menos otro imbécil que ha vendido su chalet con un gran beneficio, todo vendedor quiere sacar la gran tajada primero. Declaraciones de corredores como


No puede vender a ese precio, porque después de su precio de compra, los costes auxiliares de compra y los costes de renovación, no hará un buen negocio.


son serios. Esto ha funcionado a menudo en las últimas décadas. Y si el vendedor no tiene que vender, probablemente no considerará su oferta seria más baja pero razonable para comprar una propiedad en Mallorca. Aunque se acerque más al valor real de mercado que el precio que pide.


He visto muchas propiedades en la isla que no han girado durante 5-10 años. Porque el precio de venta era demasiado alto. De hecho, en algún momento la realidad se pone al día con el precio inflado. O se puede encontrar el famoso «doofus».

¿por qué tú más que nadie?

Entonces deberías preguntarte, cuando alguien te ofrece una supuesta ganga, por qué deberías ser tú el afortunado.


Vivo aquí e invierto profesionalmente en el sector inmobiliario. Y, por supuesto, me ofrecen muchas propiedades. Tantas, que pido a los agentes inmobiliarios que me den al menos dos o tres argumentos introductorios a las exposiciones, explicándome por qué esa propiedad en particular es tan interesante. A menudo me encuentro con que los propios corredores no lo saben. ¿Por qué?


Las agencias inmobiliarias en Mallorca no tienen propiedades exclusivamente. Esto significa que «gana» el corredor que «registra» a un posible comprador ante los propietarios lo antes posible. Este es el proceso por el cual el vendedor confirma que este posible comprador está ahora bloqueado para el agente xy y que en caso de venta este agente tiene derecho a la comisión.


Desgraciadamente, el procedimiento hace que no haya ninguna razón económica para que el agente inmobiliario dedique todo el tiempo y los detalles posibles a la propiedad. Entonces sólo se arriesga a no poder recibir nunca una comisión porque otro corredor fue más rápido.


Así que tengo que leer todas las sinopsis. Y haz una foto. Y prueba con Google Maps si tengo la suerte de encontrar la dirección. Pero siempre que me ofrecen una verdadera ganga, ¡simplemente hay razones para el bajo precio! O bien un nuevo proyecto de construcción adornado con «ocupas». O las a menudo exageradas ventas de los bancos. Pero cuidado, todos estos son temas en los que el descuento en el precio está justificado. Porque deshacerse de los «Ocupas» es un camino largo y pedregoso. Algo más fácil para los particulares, extremadamente largo y lento para las empresas que invierten profesionalmente. Y los préstamos bancarios que se venden no garantizan en absoluto que usted sea el propietario al final. Compras un préstamo. Que o bien se sirve. Entonces eres efectivamente un banco privado sin bienes raíces. O bien, se ejecuta la subasta pública. Donde quizás otro interesado le compre la propiedad de sus sueños.

«lo que un tercero externo está dispuesto a pagar».

Los expertos saben que estoy hablando del valor de mercado. A diferencia del método de las ganancias capitalizadas, en el que el valor de un inmueble se determina, por ejemplo, a través de los ingresos por alquiler, el valor de mercado es un valor muy variable. Porque aquí es donde los factores blandos surten efecto. Si, por ejemplo, el promotor de la nueva villa de Port d’Andratx ha sido tan inteligente como para amueblar su nuevo edificio con muebles Missoni y la simpática pareja de oligarcas rusos lo encuentra totalmente «wow», entonces el absurdo precio de venta de 18 millones de euros es de repente el valor realista del mercado. Aunque un cálculo serio podría decir: 3 millones de suelo + 3 millones de costes de construcción + 2 millones de beneficio para el promotor son sólo 8. Pero el «tercero ajeno» acaba de llegar a la esquina y ha añadido 10 millones. Para el mobiliario, que puede haber costado 500.000 euros.

Mallorca como mercado de vendedores

La simple razón principal por la que no hay gangas: Hay demasiadas partes interesadas.
Y es muy poco probable que sólo un agente inmobiliario conozca una buena propiedad. Y resulta que sólo te conoce a ti y resulta que quiere hacer algo bueno por ti. Probablemente no sea imposible, pero sí muy poco probable.


La gente compra casas, especialmente las de vacaciones, por motivos emocionales. Cuando una propiedad está bien hecha y lista para entrar a vivir, nunca es una ganga. Porque es fácilmente comercializable incluso a un precio alto en un mercado de vendedores. Si hay alguna ganga, en ocasiones se trata de proyectos para inversores que requieren grandes renovaciones. Pero también en este caso los beneficios potenciales para el inversor suelen estar ya previstos en los precios de las existencias. Así que, incluso allí, en un mercado tan caliente, hay poco potencial para hacer una fortuna.


Así que no te dejes deslumbrar cuando el señor «Gucci» aparezca por la esquina y te ofrezca el sueño de una casa en Portixol en primer lugar por 1 millón. No existe tal cosa. Y si luego le pide un depósito en su cuenta: Manos fuera y a la policía.

¿Comprar una propiedad en Mallorca es seguro?

La compra de una propiedad en Mallorca o las transacciones inmobiliarias en general en España funcionan de manera diferente que en Alemania. Sin embargo, el papel del corredor es relativamente idéntico, ya que ahora está ampliamente armonizado por la legislación europea.

¿Cómo puedo encontrar un corredor?

Ya hemos tratado este tema en la primera parte. En resumen, no hay nada malo en apostar por los nombres conocidos. Pero: por favor, busque primero en Google. Mira Google Maps, mira Facebook. Si no encuentras nada ahí, no te metas. Si no encuentras opiniones predominantemente positivas y además suficientes, no te metas.


Por lo demás, la comisión de intermediación suele negociarse con el propietario de antemano, y usted sólo tiene una influencia limitada sobre ella. Y, suponiendo que vaya en serio, también debe encontrar a su agente inmobiliario simpático y creíble. Sólo por favor: No le pidas un abogado o un ingeniero civil. Podrías tener la mala suerte de que te recomienden a alguien que no se fije tanto.

¿Cómo puedo encontrar un abogado?

Comprar una propiedad en Mallorca

Esa es una buena pregunta. Por lo general, recomiendo no recurrir a un abogado recomendado por un agente inmobiliario. ¿Por qué? Conozco innumerables agentes inmobiliarios buenos y honestos. Pero, por desgracia, hay algunos casos en los que hay un poco de carrusel entre corredores y abogados en los que los abogados no se toman muy en serio su informe de revisión. A cambio, siempre conseguimos clientes del corredor. Y los propios corredores participan incluso en las empresas de promoción inmobiliaria.


Por supuesto, el comprador desprevenido nunca recibirá el asesoramiento objetivo y serio que necesita. Y así es como han surgido una o dos malas compras. Creo que en principio tiene sentido no mezclar los diferentes intereses de las partes implicadas:


El corredor está desesperado por que el acuerdo salga adelante. Sólo entonces recibirá su dinero. Está en su derecho, pero eso no le convierte en el asesor más objetivo, aunque se esfuerce.Debes pagar al abogado para que siempre reciba su dinero. Incluso si no se llega a comprar. Para que pueda aconsejarte objetivamente. Y no tiene ningún interés en que el acuerdo se lleve a cabo.


En España tenemos una ley similar, pero por supuesto diferente a la de Alemania. Y en la región autónoma (comparable a un estado federal alemán) de las Islas Baleares, por supuesto también hay leyes estatales o formaciones de derecho nacional en normas estatales. Esto incluye, en particular, puntos como la conservación de la naturaleza y la protección del medio ambiente, por lo que no sólo es importante que su abogado tenga un buen conocimiento del derecho inmobiliario español. Pero también un muy buen conocimiento de las costumbres mallorquinas.


Al principio, trabajé con abogados alemanes porque me resultaba más fácil lingüísticamente. Mientras tanto, trabajo con dos bufetes de abogados mallorquines, porque tengo la impresión de que las condiciones locales son a veces incluso más conocidas allí.


Sin embargo, soy honestamente «parcial», porque mientras tanto mi esposa se ocupa de los clientes alemanes en un bufete de abogados como abogado alemán. No quiero ser sospechoso de utilizar la guía aquí para hacer publicidad subrepticia. Por lo tanto, no recomiendo a nadie aquí, sino que te recomiendo a ti: Busca en Google y pregunta a amigos que ya hayan comprado con éxito. Pero en cualquier caso: busca en Google a cada socio antes de decidir.

«Arras» o «promesa de compraventa»

La mayoría de las veces, el vendedor sigue queriendo mudarse. O necesitas tiempo para conseguir financiación. Luego, un contrato de opción («contrato de arras«) o una promesa de compraventa («promesa de compraventa«) se negocia entre los abogados, cuyo contenido es en gran medida idéntico al contrato de venta posterior notariado. El contrato de opción no tiene que ser firmado ante notario, basta con las firmas de ambas partes. Esta es la principal diferencia formal a la hora de comprar una propiedad en Mallorca en comparación con Alemania.


Normalmente se acuerda un depósito del 10%. Debe ser que el vendedor se comprometa a venderle a usted. O bien devuelve el 10% Y una penalización contractual por el mismo importe. Al revés: si no compras, el vendedor se queda con el 10%. El 10% debe estar en una cuenta de depósito notarial. O en un bufete de abogados de gran reputación y larga trayectoria. Pero NUNCA con el corredor. Nunca con el vendedor. Mejor no con el abogado del vendedor.


A menudo también se puede negociar que, si la financiación falla, te devuelvan el 10%. Pero también puede sobresaltar al vendedor, porque ve que su venta no es tan seca como le dijo el agente inmobiliario de antemano.


A diferencia de lo que ocurre en Alemania, el notario tiene un papel más ejecutivo cuando se compra una propiedad en Mallorca. También lee de nuevo el contrato cuando se certifica, pero no se ocupa de él tan extensamente como los notarios alemanes. Por ello, sus honorarios son también mucho más bajos. El trabajo real recae en los abogados, los honorarios habituales son del 0,5 al 1% del importe de la compra.

Tareas del abogado

¿Qué tiene que comprobar el abogado?

Bastante. En primer lugar, es muy importante que el propietario sea también el dueño. Y que su propiedad deseada también esté inscrita en el registro de la propiedad. Y con la estructura real del edificio y las superficies adecuadas. Es normal que haya ligeras variaciones, incluso entre los distintos registros.


Ya he hablado en detalle sobre las construcciones ilegales al comprar una propiedad en Mallorca en la primera parte. Esto es sólo esto: si las pequeñas cosas son ilegales, podrías vivir con ello. Pero si las partes decisivas de la casa no son legales y no se pueden legalizar, déjelas.


Eso no es así. Transcurridos 8 años, la acción judicial por ilegalidad prescribe. Pero en cuanto tenga que presentar una solicitud de construcción -aunque sólo sea para enlucir la fachada- fracasará. Porque su objeto no es legal. Por lo tanto, la ilegalidad se mantiene. Y se persigue cada vez con más rigor. Y puede convertir su propiedad en un vendedor lento cuando quiera volver a venderla.


Y: si tu casa se quema, «sólo» puedes reconstruirla legalmente. Así que no como podría haber dicho. Pero sólo de la manera que es legal. ¿Sucede esto todos los días? No. Pero si te pasa a ti, es una pena.


Luego hay cuestiones más complicadas a la hora de comprar una propiedad en Mallorca que a menudo sólo son importantes a nivel regional. Por ejemplo, la zona que rodea la Sierra de Tramuntana goza de una protección muy fuerte. Hay conservación de la naturaleza y protección contra las inundaciones.


Así, por ejemplo, no se puede construir junto al cauce de un río (ya). Lo cual es bastante razonable, como nos han demostrado las tormentas. Pero si es el único lugar legal para la piscina, puede que incluso consigas el permiso del ayuntamiento. Pero aun así, la piscina es entonces ilegal. Pero eso sólo lo saben los abogados que se ocupan de las transacciones en esos ámbitos.

En el caso de los condominios, es muy importante comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios («Comunidad») y las actas. Y para comprobar si hay retrasos. Lo mismo se aplica, en principio, a los retrasos en el pago de la propiedad, por ejemplo, los impuestos.


A veces los abogados negocian de forma muy estricta en la compra de una propiedad en Mallorca, porque por un lado quieren proteger sus intereses. Por otro lado, quizá también quieran demostrar su importancia para usted. En la fase en la que los abogados están hablando, te recomiendo que sigas con ello. Habla con el agente inmobiliario. Hable con su abogado. Muchas transacciones fracasan antes de que se firme el contrato de opción, ya sea porque los abogados endurecen los frentes o porque otro comprador, a menudo presentado por un corredor diferente, simplemente aparece a la vuelta de la esquina y sube las cosas.


Lo que no quiero decir es que esté de acuerdo con todo. Pero si la propiedad es clara. Y su objeto deseado es idealmente legal, entonces el único punto real de discordia son las garantías.

La garantía a menudo no vale nada

Las garantías a menudo sólo tienen valor en los promotores de buena reputación cuando se compra una propiedad en Mallorca. Porque la mayoría de las veces se compra a comunidades de propietarios de inversores o a un proyecto de SL y luego se tienen direcciones de entrega de la demanda en el norte de Noruega… Y en el tribunal, se utiliza la tabla de costes de construcción española para comparar. Suele ser mucho menos de lo que cuesta realmente reparar el defecto, especialmente en una propiedad de lujo. Y lo que es más importante, muchas cosas que pueden estar mal construidas o incluso estúpidamente planificadas son obviamente una mierda. Pero no hay escasez.


Suelo comprar propiedades sin renovar. El vendedor no quiere garantizar nada. A veces conseguimos que al menos declare que no conoce ningún defecto. O la estructura estaba bien. Pero, para ser sinceros, esto es secundario con respecto a las propiedades que compramos.


Para usted, que probablemente quiera comprar un edificio nuevo o una propiedad recién renovada, la calidad de la realización estructural es por supuesto un factor muy decisivo a la hora de comprar una propiedad en Mallorca.

Mi estimación es que alrededor del 70% de las propiedades han sido relativamente mal construidas o reconstruidas.
A menudo, esto se aprecia en el «acabado», es decir, en cómo se han instalado los elementos finales, por ejemplo, los azulejos, los armarios empotrados y otras partes similares reconocibles externamente de la estructura del edificio. Sin embargo, son más caros y más difíciles de curar problemas como: Calidad de las ventanas, calidad de la instalación de calefacción y/o aire acondicionado. En este caso, puede tener sentido pedir al vendedor que le permita realizar pruebas con expertos en varias fechas, por ejemplo, para determinar si el control a través del sistema de bus KNX funciona en absoluto. Y si el dimensionamiento del sistema es en absoluto suficiente para los días calurosos de verano y frescos de invierno. Hay ingenieros especializados en esto, y yo buscaría definitivamente su consejo, al menos para una propiedad más grande. Y: haz el esfuerzo. Comprar una propiedad en Mallorca de forma segura es mucho trabajo. El tiempo de los costes. Pero vale la pena.


Por lo demás, el consejo de la primera parte se aplica en general: ¡manténgase alerta al comprar una propiedad en Mallorca y consulte a los profesionales!


Lo que quiero decir es que es mejor comprobar, comprobar y comprobar. En lugar de esperar a posteriori que cualquier garantía pueda ser aplicada con éxito. Y si realmente lo has comprobado a fondo, prefiere buscar completar la transacción con éxito que exigir garantías «salvajes» a los vendedores.

Comprar una propiedad en Mallorca

Pero está claro que es una decisión que tenéis que tomar vosotros mismos. También es difícil que alguien pueda dar un consejo objetivo. No te comprometas demasiado, pero tampoco seas demasiado obstinado. Como siempre en la vida ;)

Diviértase con la ulterior y, ojalá, exitosa búsqueda de la propiedad de sus sueños.

Arnd

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