Ausländer dürfen auf Mallorca nicht mehr kaufen?
Immobilienkauf für Nicht-Residenten vorbei?
Ausländer dürfen auf Mallorca nicht mehr kaufen? Keine Immobilie, weder ein Haus noch eine Wohnung? Zugegeben, das ist ein bisschen provokant. Aber wenn es nach dem gestrigen Stimmungsbild im Parlament von Mallorca geht, können zukünftig nur noch Menschen, die seit mindestens 5 Jahren auf der Insel ansässig sind, Immobilien erwerben. Die Ansässigkeit nennt sich hier Residenz. Und bedeutet nicht, daß man Spanier sein muß, um zu kaufen, es bedeutet im Grunde, das man seinen Erstwohnsitz auf der Insel haben müsste.
Was ist denn mit der EU?
Es gibt Kritiker, die meinen, eine solche Regelung wäre nicht mit europäischem Recht zu vereinbaren. Ich glaube nicht, das es hier tatsächlich einen Konflikt gäbe. Klar, erstmal müsste die Regierung ein entsprechendes Gesetz überhaupt dem Parlament vorlegen. Das dann geprüft und verabschiedet werden müsste. Aber solange EU Bürger unterschiedlicher Länder nicht grundsätzlich unterschiedlich behandelt werden, lässt sich grob davon ausgehen, daß eher keine Diskriminierung vorläge. Und da es jedem EU Bürger frei stünde, sich als Resident auf Mallorca nieder zu lassen, wäre diese Beschränkung aus meiner Sicht durchaus möglich.
Wenn es weiterhin möglich sein soll, daß Firmen Immobilien kaufen, dann dürfte ebenfalls eine ausländische europäische Firme nicht schlechter behandelt werden als eine inländische europäische Firma. Und eigentlich dürfte es nicht von Relevanz sein, ob die Gesellschafter also die Eigentümer der Firma Inländer oder EU-Ausländer sind. Damit wäre dann auch die vermutliche erste Umgehungsstrategie eines möglichen Gesetzes in Reichweite. Oder bei einer weitergehenden Regulierung mit diskriminierendem Charakter ein möglicher Verstoß gegen europäisches Recht.
Das Parlament hat keine gesetzgebende Funktion. Es kann nur über Gesetzesentwürfe abstimmen, die im Regelfall die Regierungskoalition vorlegt. Im Grunde ist es allein weitgehend machtlos. Aber nichts desto trotz setzt es sich zusammen aus Abgeordneten der verschiedenen Parteien und natürlich gibt es eine Signalwirkung auf die Regierung, zumal die Neuwahlen kein halbes Jahr mehr hin sind.
Auf Initiative der oppositionellen Regional – Partei El Pi wurde die Aussprache im Parlament herbeigeführt. Und im Gegensatz zum letzten Versuch im Juli, in dem der Inselrat in seltener Einigkeit aus Konservativen und linker Regierung einen ähnlichen Vorstoß der Links-Partei Podemos blockiert hat, war es diesmal eben erfolgreich.
Was bedeutet das inhaltlich?
Erstmal ist es nur wie ein parteipolitischer Auftrag an die eigenen Vertreter in der Regierung der Balearen zu verstehen. Die sich natürlich mit Zentralregierung und anderen beteiligten Instanzen abstimmen müssten. Aber es ist aus meiner Sicht nun eine sehr deutliche Willensbekundung der Volksvertreter, die ihre eigenen Parteifreunde schwerlich völlig ignorieren können. Insbesondere nicht vor den Wahlen.
Warum wird das gemacht?
Es gibt seit langem ein großes Problem mit bezahlbarem Wohnraum für die Einheimischen. Vergleichbar mit jeder stark nachgefragten Lage ist es hier in den letzten Jahren fast unmöglich geworden, überhaupt eine Mietwohnung unter 800 Euro zu finden. Das bei einem Einkommensniveau das aber weit unter München liegt. Ebenso ist es – wie allerdings in vielen Teilen Europas – für Normalverdiener kaum noch möglich, Immobilieneigentum durch Erwerbstätigkeit aufzubauen. Gegen diese Missstände wurde bereits die Ferienvermietung dramatisch eingeschränkt seit Jahren. Dann wurden Mietpreisbremsen installiert. Die europaweit überwiegend nicht funktioniert haben. Und nun soll diese Art Verkaufsstop als nächste nicht wirksame Massnahme folgen …
Warum funktoniert das nicht?
Relativ einfach. Wenn die Nachfrage größer als das Angebot ist, steigen Preise. Jetzt ist es tatsächlich eine weit verbreitete Ideologie unter linken und rechten Ideologen, man müsse nur genug verbieten, um selber nicht kreativ werden zu müssen.
Das ging in den oben angeführten Beispielen Ferienvermietung und Mietpreisbremse schon gründlich schief. Aber was ist so schlecht an Verkaufsbeschränkungen? Würde das nicht die Preise nach unten bewegen?
Ja, das würde es tatsächlich. Plötzlich würde die Nachfrage zusammenbrechen. Bis dann zum günstigen Preis Investoren die Objekte einsammeln würden. Vermutlich hinter verschachtelten Firmenstrukturen. Bei denen vorne eine spanische Firma steht. Sollte es der Regierung also in einem möglichen Gesetzentwurf nicht gelingen, das wirksam zu verhindern, wäre hier der erste Punkt, wo ein Gesetz einfach ausgehebelt würde oder aber eben wie bereits ausgeführt möglicherweise nicht europarechtskonform wäre.
Diese Villen, die seit etwa den 80er Jahren vor Allem im Südwesten oder auch in Son Vida entstanden sind, wurden immer als Luxusprodukte in ihrer jeweiligen Zeit konzipiert. Sie waren nie Bestandteil des normalen Wohnungsmarktes. Sondern wurden von Mallorquinern, denen dort riesige Landstriche gehörten, als neue Wohngebiete entwickelt. Ein schöner Artikel ist gerade in der Mallorcazeitung über Santa Ponça erschienen, in dem am Rande beschrieben wird, wie die Familie Nigorra diesen Ort geplant und gebaut hat. Und heute sehen wir bereits die dritte Generation an Gebäuden auf den gleichen Grundstücken. Es wird also schlicht abgerissen. Und neu gebaut. Ist das nachhaltig? Nicht wirklich. Engt es den Mietwohnungsmarkt für Residenten ein? Sicher nicht.
Gibt es aber natürlich auch ein Problem mit bezahlbarem Wohnraum in den attraktiven Städten? Ja, das ist absolut der Fall. Natürlich sind auch in Palma die Preise hoch geschossen. Das ist aber fairerweise ein Phänomen, das wir in ganz Europa in den Hauptstädten gesehen haben. Und das einfach durch das ungehemmte Drucken von Geld und die Niedrigzinspolitik erschaffen wurde.
Möchten wir hier gegensteuern, würde das meiner Meinung nach nur funktionieren, indem wir bestimmte Areale oder Immobilienarten in ihrer Nutzung umwidmen. Das könnte natürlich auch eine reine Nutzung durch Residenten beinhalten. Und ich vermute, um rechtssicher zu sein, müsste es einen Bestandsschutz geben. Dann müsste aber auch darüber nachgedacht werden, ob es Residenten weiter erlaubt bleibt, ihre selbst genutzte Immobilie in die Ferienvermietung zu geben. Das hat meiner Meinung nach die illegale Ferienvermietung massiv gefördert und tatsächlich eben nicht zur Entspannung am Wohnungsmarkt beigetragen. Und idealerweise steuern wir gegen durch Neubau. Denn es fehlte ja schon vor zehn Jahren Wohnraum. Und die amtierende Regierung hat ihre Wahlversprechen, Wohnraum zu schaffen, nicht erfüllt.
Das kann sich Mallorca nicht leisten …
Die Menschen, die gerne auf Mallorca gekauft hätten, würden dann mieten. Die Mieten würden also weiter steigen. Vielleicht nicht im normalen Segment, mindestens aber im Luxussegment. Andere Kunden würden sich in andere Locations begeben. Denn Mallorca ist fantastisch. Aber wenn die Nachteile des Produkts durch eine überbordene und nicht zielführende Regulierungswut überhand nehmen, wenden sich immer mehr Kunden ab. Das Paket muss schließlich attraktiv bleiben.
Darüber hinaus möchte ich die Einnahmeseite auch einmal aufführen. Die Grunderwerbssteuer hier liegt bisher bei 8-11,5%, ab nächstem Jahr vermutlich 13% in der Spitze. Das ist meines Erachtens die Haupteinnahmequelle der Balearen. Bei jeder Immobilientransaktion öffnet die Inselregierung ganz weit die Taschen. In einer Art und Weise, die uns selbst in Deutschland fremd ist. Diese Einnahmen würden sich natürlich massiv verringern. Und auch die Bautätigkeiten, die mittlerweile ja massiv steigend aus Umbauten bereits vorhandener Objekte bestehen, würden sich reduzieren. Mit der ganzen Kettenreaktion, die dann folgen würde.
Wer macht es besser?
Es tut mir weh, das über meine Lippen zu bringen. Aber ehrlicherweise machen die Nordtiroler das besser. Die sich ja ein bisschen etikettenschwindlerisch als Tiroler bezeichnen. Die haben eine sogenannte Freizeitwohnsitzwidmung ersonnen, die nur relativ wenige Häuser oder Wohnungen haben. Und nur dort darf eine Person leben, die nicht ihren ersten Wohnsitz hat. Hat das funktioniert? Nein, es hat eigentlich nur Rechtsunsicherheit bewirkt und die meisten Süddeutschen haben sich trotzdem, wenn sie es sich leisten konnten, in den Irrsinn Eigentum ohne Rechtssicherheit gestürzt. Und der geschäftstüchtige Nordtiroler ignoriert seine 11 Monate abwesenden Nachbarn in der Regel, weil er weiß, daß so eben das Einkommen der Region erwirtschaftet wird. Aber wie haben die Österreicher es geschafft, das Problem des bezahlbaren Wohnraums zu lösen?
Sie haben Baugebiete ausgewiesen, die für in der Region arbeitende Menschen und Familien geschaffen wurden. Dort sind die Baulandpreise bezahlbar und der Käufer muss mit einer jahrzehntelangen entsprechenden Zweckbindung leben. Hat das das Problem gelöst? Sicher nicht vollständig, aber es ist ein gutes Konzept. Weil es nach vorne heraus Lösungen schafft. Und nicht einfach nur verbietet.
Aber was ist die Lösung?
Um die Wohnungsnot zu lösen, gibt es nur eine sinnvolle Antwort: Bauen! Das ist so einfach wie bisher nicht signifikant geschehen. Und das zieht sich ja durch so ziemlich alle Regierungen durch. Es werden Wohnungsbaupakete versprochen, es wird sozialer Wohnungsbau angekündigt.
Dieser Wohnraum müsste zweckgebunden sein. Nicht nur Sozialbau, sondern einfach gute Wohngebiete, die aufgrund des bezahlbaren Grund und Bodens, leistbar sind auch für den Eigentumsaufbau der Residenten. Nicht nur für die Vermietung.
Aber solange die Regierungen in dumpfer Tatenlosigkeit verharren, müssen sie dann populistische Massnahmen ergreifen, von denen Jeder weiß, dass sie ihr Ziel nicht erreichen werden.
